Dependiendo de dónde viva, es muy probable que haya firmado una hipoteca o una escritura de fideicomiso (deed of trust), para adquirir un préstamo y comprar una casa. Este artículo le enseñará la diferencia entre estos dos documentos y cómo se relacionan entre sí en un proceso de ejecución hipotecaria.
Pagarés.
Para poder entender totalmente la diferencia entre la hipoteca y una escritura de fideicomiso, debe primero saber y entender lo que es un pagaré (promissory note).
Los compradores con frecuencia piensan en la hipoteca o el fideicomiso como el contrato que firman con la entidad crediticia que les prestará el dinero con el que comprarán su casa. Pero esto no es así. Es el “pagaré” el que contiene la promesa de pagar el dinero prestado.
Mientras que un pagaré es básicamente un reconocimiento de deuda que contiene la promesa de pago, la hipoteca o la escritura de fideicomiso es el documento que prenda la propiedad como garantía del préstamo. Es la hipoteca o la escritura de fideicomiso el que permite que la entidad crediticia realice la ejecución hipotecaria en caso que usted no pueda cumplir con su obligación de pago mensual o cualquier otra cláusula convenida en el contrato.
Hipotecas.
Con frecuencia las personas confunden los préstamos hipotecarios, con las hipotecas. Sin embargo, una hipoteca no es un préstamo en sí. La hipoteca en realidad es el documento que le da usted a la entidad crediticia y que crea un gravamen en la propiedad. Ciertos estados usan las hipotecas, mientras otros usan los fideicomisos.
Terminología hipotecaria.
Hay dos partes en una hipoteca:
- El deudor hipotecario (quien solicita el préstamo) y,
- El acreedor hipotecario (la entidad crediticia).
Transferencias hipotecarias.
Las transferencias hipotecarias entre bancos son comunes. Cuando una hipoteca es transferida de una parte a la otra, esto es documentado y registrado en los registros del condado. El documento usado para transferir una hipoteca de un acreedor hipotecario a otro es llamado asignación de hipoteca.
Ejecución hipotecaria.
La hipoteca le da al acreedor hipotecario el derecho de vender el bien asegurado mediante un proceso de ejecución si el deudor hipotecario no hace los pagos o incumple de alguna otra manera. Las ejecuciones hipotecarias judiciales, las cuales tienen que pasar por el sistema de tribunales estatales, se dan usualmente en estados que establecen la hipoteca como instrumento de seguridad.
Escritura de Fideicomiso
Una escritura de fideicomiso al igual que una hipoteca, prenda el bien inmueble para asegurar el préstamo. Esta es usada en algunos estados en lugar de una hipoteca.
Terminología del fideicomiso.
En un fideicomiso hay dos partes:
- El fideicomitente (a quien le prestan el dinero),
- El fiduciario (también llamado beneficiario) y
- El fideicomisario (es un tercero independiente que ostenta el título legal de la propiedad. La función principal de éste, es vender el bien inmueble en una subasta pública si el fideicomitente no cumple con los pagos).
Transferencias de fideicomisos.
Así como con las hipotecas, cuando un fideicomiso es transferido de una parte a otra éste debe ser documentado y registrado en el condado. El documento es llamado asignación de fideicomiso. Tanto las transferencias de hipotecas como de fideicomisos son denominadas asignaciones.
Ejecuciones de fideicomisos.
El proceso de una ejecución no judicial usualmente es usado en los estados que usan las escrituras de fideicomisos. En una ejecución no judicial, el fiduciario puede ejecutar sin necesidad de ir a los tribunales siempre que la escritura de fideicomiso contenga una cláusula de “poder de venta”. Las leyes estatales establecen los requisitos para la realización de una ejecución no judicial. Las ejecuciones no judiciales tienden a ser mucho más rápidas que las judiciales.
¿Cómo determinar si usted tiene una hipoteca o una escritura de fideicomiso?
Las diferencias entre una hipoteca y un fideicomiso afectan solamente a los propietarios y únicamente en caso que se esté tramitando una ejecución. Para saber si su hogar fue puesto en garantía mediante una hipoteca o un fideicomiso, usted puede:
- revisar los documentos que recibió cuando cerró el depósito en garantía de su casa,
- contactar a la compañía a la que usted realiza sus pagos o
- ir a su oficina local de registros de propiedad y solicitar el documento inscrito (en algunas ocasiones estos documentos se encuentran disponibles en línea).