Si está enfrentado una ejecución hipotecaria, puede detener el proceso declarándose en bancarrota, aplicando a una modificación de préstamo o entablando una demanda.
Si se ha retrasado en los pagos de su hipoteca y la ejecución hipotecaria está latente en un futuro cercano, usted aún podría salvar su hogar. Esto lo puede hacer declarándose en bancarrota, aplicando a una modificación o reestructuración de préstamo o incluso entablando una demanda en contra de la parte ejecutora (el “prestamista”) para evitar la ejecución hipotecaria en su totalidad o al menos, retrasar el proceso.
Declaración de bancarrota para detener la ejecución hipotecaria.
Si la venta por ejecución hipotecaria ha sido agendada para que se lleve a cabo en el los próximos días, usted puede detener dicha venta de manera inmediata mediante una declaración de bancarrota.
La suspensión automática detendrá la ejecución hipotecaria en curso. Una vez que se haya declarado la bancarrota, surge una figura llamada “suspensión automática” y ésta surte efecto de manera inmediata. La función de la suspensión es la de una orden que prohíbe que el prestamista lleve a cabo la ejecución hipotecaria en su hogar o que trate de cobrar la deuda. Esto significa que la ejecución hipotecaria deberá detenerse mientras dure el proceso de bancarrota.
El prestamista podrá solicitar una moción para excluirse de la suspensión. Además puede intentar el levantamiento de la suspensión, solicitando una moción que busca el permiso de los Tribunales para continuar con el proceso de ejecución hipotecaria. Pero, incluso si el Tribunal de bancarrotas otorga esta moción y permite que la ejecución hipotecaria proceda, ésta se retrasará al menos uno o dos meses. Este tiempo debería proporcionarle a usted el tiempo suficiente para explorar alternativas a la ejecución hipotecaria con su prestamista.
La Bancarrota del Capítulo 13 vs. La Bancarrota del Capítulo 7.
Si usted desea conservar su hogar, la declaración de bancarrota por el Capítulo 13 podría ayudarle a conseguir ese objetivo. No obstante, si lo único que intenta obtener es algo de tiempo para demorar la ejecución hipotecaria, la declaración de bancarrota del Capítulo 7 le conviene más.
Beneficios de la Bancarrota del Capítulo 13.
La bancarrota del Capítulo 13 puede ayudarlo a conservar su hogar mediante una reestructuración de la deuda. Usted aún tendrá que pagar sus deudas –algunas parcialmente y otras en su totalidad– dentro de un período de entre tres y cinco años, como parte de un plan de pago. Gracias a este tipo de declaración, usted podría evitar la ejecución hipotecaria y permanecer en su hogar, pues podrá reembolsar cualquier pago hipotecario en mora a través del plan. Es probable que pague una fracción (o a veces nada) de sus deudas no garantizadas durante el período del plan. Incluso es posible que se eliminen otras deudas, como la segunda y tercera hipotecas ya que estas se consideran préstamos no garantizados. Si usted no puede completar el plan, declararse en bancarrota del Capítulo 13 le dará por lo menos algunos meses antes de que se pueda completar una ejecución hipotecaria.
Beneficios de la Bancarrota del Capítulo 7.
Si usted ya se encuentra dentro de una ejecución hipotecaria, solicitar la bancarrota del Capítulo 7 no suele ser una buena opción para intentar salvar su hogar. Sin embargo, el Capítulo 7 puede demorar los procedimientos de la ejecución hipotecaria y le dará tiempo para vivir en su hogar sin hacer pagos. Usted puede ahorrar ese dinero para pagar un alquiler más adelante. También puede usar este tiempo para tratar de llegar a un acuerdo con el prestamista y encontrar una alternativa externa para evitar la ejecución hipotecaria.
Incluso si se completa la ejecución hipotecaria, la declaración de bancarrota del Capítulo 7 eliminará su responsabilidad personal con la deuda hipotecaria, lo que significa que no será responsable por ninguna deficiencia restante después de la ejecución hipotecaria.
Solicite una modificación de préstamo.
Si bien no debe reservar esta opción como una de último minuto, es posible que pueda retrasar una ejecución hipotecaria solicitando una modificación del préstamo. Esto es debido a que el prestamista podría tener restricciones para dar seguimiento dual. El seguimiento dual o dual tracking es cuando el prestamista continúa con la ejecución hipotecaria mientras una solicitud de mitigación de pérdida está pendiente.
En última instancia, si se aprueba su solicitud de modificación, la ejecución hipotecaria se detendrá de manera permanente siempre y cuando se mantenga al día con los pagos modificados.
Las leyes estatales en California, Colorado, Nevada y Minnesota prohíben el seguimiento dual.
California, Colorado, Nevada y Minnesota han aprobado una ley sobre los derechos del propietario que prohíbe el seguimiento dual de las ejecuciones hipotecarias. Esto significa que los administradores de servicios generalmente deben tomar una decisión para otorgar o denegar una solicitud (típicamente) de mitigación de pérdidas de primer gravamen antes de iniciar o continuar el proceso de ejecución hipotecaria. Debe presentar su solicitud en un plazo determinado para obtener protección contra la ejecución hipotecaria conforme a estas leyes.
Las leyes federales restringen el seguimiento dual.
Bajo la ley federal si se recibe una solicitud de mitigación de pérdida completa más de 37 días antes de una venta por ejecución hipotecaria, el administrador no puede solicitar una sentencia de ejecución hipotecaria o una orden de venta así como tampoco puede realizar una venta de ejecución hipotecaria, hasta que:
- El administrador informe al propietario que el prestatario no es elegible para ninguna opción de mitigación de pérdidas (y ha agotado cualquier apelación).
- El prestatario rechaza todas las ofertas de mitigación de pérdidas.
- O, el prestatario no cumple con los términos de una opción de mitigación de pérdida, como una modificación de juicio.
Tenga en cuenta que el administrador de servicios generalmente no tiene que revisar más de una aplicación de mitigación de pérdidas suya. Pero si actualiza el préstamo después de enviar una solicitud, el administrador debe considerarlo.
Presente una demanda para detener la ejecución hipotecaria.
Si su prestamista está utilizando un proceso no judicial para la ejecución hipotecaria en el que ésta se realizará fuera del sistema judicial, es posible que usted pueda retrasar o detener la ejecución interponiendo una demanda contra el prestamista para impugnarla. Esta táctica normalmente no funcionará si la ejecución hipotecaria es judicial porque al momento de la venta por ejecución hipotecaria, ya habrá tenido su oportunidad de ser escuchado en el Tribunal.
Para tener éxito en su demanda contra su prestamista usted tendrá que demostrar al tribunal que la ejecución hipotecaria no debería tener lugar porque, por ejemplo, el prestamista hipotecario:
- No puede probar que posee el pagaré.
- No actuó de acuerdo a los requisitos de mediación estatales.
- Ha violado la Ley de Derechos del Propietario.
- No siguió todos los pasos requeridos en el proceso de ejecución hipotecaria (según lo determinado por la ley estatal), o
- Cometió algún otro grave error.
La desventaja de demandar a su prestamista es que si no puede probar su caso, esto solo retrasará el proceso de ejecución hipotecaria. Además, las demandas pueden ser costosas y, si no tiene una base razonable para sus reclamaciones, podría quedarse sin poder pagar los costos de la corte del prestamista y los honorarios de los abogados.
Busque asesoría legal.
Si usted se encuentra ante una inminente ejecución hipotecaria y está considerando cualquiera de las opciones de este artículo, le recomendamos encarecidamente que consulte a un abogado local especialista en ejecuciones hipotecarias o en bancarrotas inmediatamente. Para obtener más información con respecto a las opciones de mitigación de pérdidas, le recomendamos considerar hablar con un consejero aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbanístico (HUD).