No se deje sorprender si se enfrenta a una ejecución hipotecaria en Florida. Mejor, continúe leyendo para conocer cada paso de una ejecución hipotecaria en Florida, desde el incumplimiento del primer pago hasta el desalojo.
Préstamos Hipotecarios en Florida.
Las personas que solicitan un préstamo para comprar una propiedad residencial en Florida suelen firmar un pagaré y una hipoteca. Un pagaré es básicamente un IOU que contiene la promesa del prestatario de pagar el préstamo, así como los términos de pago. La hipoteca crea un interés de seguridad sobre la propiedad.
¿Qué sucede cuando no realiza los pagos de su hipoteca?
Si usted deja de pagar su hipoteca, la mayoría de los préstamos incluyen un periodo de gracia de entre 10 y 15 días. Después de este periodo, se cobrará una cargo por pago tardío. Para conocer esta cuota, así como su periodo de tolerancia, revise el contrato que firmó. Esta información la puede encontrar también en los recibos mensuales de su hipoteca.
En la mayoría de los casos, las leyes federales de servicios hipotecarios requieren que el administrador se comunique con el prestatario por teléfono y por escrito durante el período previo a la ejecución hipotecaria. (12 C.F.R. § 1024.39). No ignore las llamadas telefónicas y el correo. Estos le ofrecen una buena oportunidad para discutir con el recaudador las opciones de mitigación de pérdidas, una modificación del préstamo, la indulgencia por incumplimiento o un plan de pago. Cabe mencionar que la ley federal generalmente requiere que el recaudador espere hasta que usted esté atrasado en los pagos por más de 120 días antes de iniciar oficialmente una ejecución hipotecaria.
Ejecuciones Hipotecarias en Florida.
En Florida, las ejecuciones hipotecarias son judiciales, lo que significa que el prestamista (el demandante) debe presentar una demanda en el tribunal estatal.
El abogado del prestamista inicia la ejecución hipotecaria presentando una demanda ante el tribunal y entregándola al prestatario, junto con una citación que proporciona 20 días para presentar una respuesta. Si no responde a la demanda dentro del plazo establecido, el prestamista puede pedirle al tribunal un fallo por incumplimiento. Por otro lado, si usted presenta una respuesta, el prestamista no podrá obtener un fallo por incumplimiento. En su lugar, es probable que presente un pedimento para un fallo sumario. A menos que tenga alguna defensa o contrademanda que justifique o excuse su falta de pago, es probable que el prestamista gane el pedimento de juicio sumario y el tribunal dicte un fallo final de ejecución hipotecaria. No obstante, si el juez rechaza el pedimento del prestamista para que se lleve a cabo un juicio sumario, es decir, si usted tiene una defensa potencialmente legítima contra la ejecución hipotecaria, ésta procederá a la presentación de pruebas y al juicio. Si pierde en el juicio, el tribunal dictará un fallo final de ejecución hipotecaria en su contra.
Entablando la venta de una ejecución hipotecaria.
Si el prestamista obtiene un fallo de ejecución hipotecaria, el tribunal programa la venta de la propiedad dentro de no menos de 20 días, pero no más de 35 días, tras el fallo (a menos que el demandante o su abogado consientan en un tiempo adicional). (Estatutos de Florida. § 45.031).
Aviso de los requisitos de publicación de la venta.
Un aviso de venta debe ser publicado en un periódico durante dos semanas consecutivas, y la segunda publicación debe hacerse por lo menos cinco días antes de la venta. (Estatutos Federales § 45.031).
La venta de la ejecución hipotecaria.
En la venta de la ejecución hipotecaria, la propiedad se venderá al mejor postor, que a menudo es el prestamista de la ejecución hipotecaria. (El prestamista generalmente hace una oferta de crédito en la venta de ejecución hipotecaria.) Si el prestamista es el mejor postor, la propiedad se convierte en REO.
Certificado de venta. Bajo la ley de Florida, el secretario del tribunal debe presentar rápidamente un certificado de venta después de que se lleve a cabo la venta por ejecución hipotecaria. (Fla. Stat. Ann- Estatutos de la Florida, sección 45.031). Esto generalmente ocurre dentro del día siguiente a la venta.
Certificado de título. El prestatario tiene diez días después de la emisión del certificado de venta para presentar una objeción al monto de la oferta. Transcurridos diez días, el secretario confirma la venta y emite un certificado de propiedad al comprador. (Estatutos Federales, artículo 45.031).
Juicio por deficiencia después de la venta.
En la Florida, un prestamista puede obtener un juicio por deficiencia como parte de la acción de ejecución hipotecaria o en una acción separada dentro de un año, comenzando el día después de que el secretario de la corte expide un certificado de título al comprador que compró la casa en la venta de ejecución hipotecaria. (Fla. Stat- Estatutos de Florida § 702.06, Estatutos de Florida § 95-11).
La corte tiene flexibilidad en cuanto al monto de la deficiencia, que no puede exceder la diferencia entre el monto del fallo y el valor justo de mercado en el caso de una propiedad residencial ocupada por el propietario. (Fla. Stat – Estatutos de la Florida § 702.06).
Desalojo después de la ejecución hipotecaria.
Si el prestatario ejecutado no desocupa la propiedad después de la venta de ejecución hipotecaria, es probable que el nuevo propietario (por lo general el prestamista ejecutor):
- Le ofrezca un trato de dinero por las llaves, o
- Tome medidas para desalojarlo.
El proceso de desalojo es típicamente parte de la acción de ejecución hipotecaria con el derecho a la posesión incluido en la sentencia. Después de que se emite el certificado de título, el prestamista presenta una moción para un auto de posesión. Cuando el pedimento es concedido, el secretario del tribunal emite el mandato judicial, el cual le da 24 horas para mudarse y el alguacil coloca el aviso en la propiedad. Si usted no se muda, el alguacil hará uso de la fuerza pública para desalojarlo.
Hable con un abogado.
Si necesita más información sobre cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias en Florida, o quiere saber si tiene alguna defensa potencial contra una ejecución hipotecaria, considere la posibilidad de hablar con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias.