Si tiene problemas para hacer los pagos de su hipoteca y el titular del préstamo ha denegado su solicitud de plan de pago, un poco de tiempo extra o una modificación del préstamo, o si no está interesado en ninguna de esas opciones, existen un par de alternativas para evitar una ejecución hipotecaria: completar una venta reducida (short sell) o una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria (deed in lieu of foreclosure).
Un beneficio de estas opciones es que usted no tendrá una ejecución hipotecaria en su historial crediticio. No obstante, su puntaje crediticio si que sufrirá un gran impacto. Una venta reducida o una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria son casi tan malos como una ejecución hipotecaria en lo que respecta a los puntajes crediticios. Sin embargo, para algunas personas, no tener el estigma de una ejecución hipotecaria en su historial vale la pena el embarcarse con una de estas alternativas.
Continúe leyendo para aprender acerca de las ventas reducidas y las escrituras en lugar de una ejecución hipotecaria, las diferencias entre las dos, y cómo cualquiera de estas opciones podría ayudarle a prevenir una ejecución hipotecaria.
Venta reducida (short sale).
Una venta reducida, se produce cuando un propietario vende su casa a un tercero por menos del total de la deuda restante del préstamo hipotecario. Con una venta reducida, el banco se compromete a aceptar el producto de la venta a cambio de liberar el gravamen de la propiedad.
El proceso de una venta reducida.
El departamento de mitigación de pérdidas del banco debe aprobar la venta reducida antes de que se pueda completar la transacción. (El proceso de encontrar una forma de evitar la ejecución hipotecaria se llama “mitigación de pérdidas”).
Para obtener la aprobación de una venta reducida, el vendedor (el propietario de la vivienda) debe ponerse en contacto con el administrador del préstamo -la empresa que gestiona la cuenta del préstamo- para solicitar una solicitud de mitigación de pérdidas. El propietario de la vivienda debe entonces enviar al administrador una solicitud completa, que normalmente incluye:
- Un estado financiero, en forma de cuestionario, que proporciona información detallada sobre los ingresos y gastos mensuales.
- Un comprobante de ingresos, si procede.
- Las declaraciones de impuestos más recientes.
- Estados de cuenta bancarios (normalmente dos estados de cuenta recientes para todas las cuentas), y
- una declaración jurada de dificultades.
Oferta de compra. Una solicitud de venta reducida probablemente requerirá también que incluya una oferta compra potencial. Los bancos a menudo insisten en que haya una oferta sobre la mesa antes de considerar una venta reducida, pero no siempre es el caso.
El titular de la segunda hipoteca debe aceptar la venta reducida. Si hay más de una hipoteca sobre la propiedad, ambos titulares de las hipotecas deben consentir la venta reducida. El titular de la primera hipoteca ofrecerá una cierta cantidad de los ingresos de la venta reducida al titular de la segunda hipoteca para liberar su gravamen. El titular de la segunda hipoteca puede negarse a aceptar la cantidad y terminar con el trato.
Juicios de deficiencia después de la venta reducida.
Muchos propietarios que completan una venta reducida se enfrentarán a un juicio por deficiencia, aunque algunos estados no los permiten después de este tipo de transacción.
¿Qué es una deficiencia? La diferencia entre la deuda total y el precio de venta se llama “deficiencia”. Por ejemplo, digamos que su banco le da permiso para vender su propiedad por $150,000 dólares, pero usted debe $200,000 dólares. La deficiencia es de $50,000 dólares. En muchos estados, el banco podría demandarlo después de la venta reducida para recuperar la cantidad en deficiencia.
Leyes anti-deficiencia. Si bien muchos estados han promulgado leyes que prohíben los juicios por deficiencia después de una ejecución hipotecaria, la mayoría de los estados no las tienen. California es un ejemplo de un estado que, de hecho, tiene una legislación específica que prohíbe juicios por deficiencia después de una venta reducida. Solo recuerde, la mayoría de los estados no cuentan con tales.
Cómo evitar una deficiencia con una venta reducida. Para garantizar que el banco no pueda llevarlo a juicio por una deficiencia después de una venta reducida, el acuerdo de venta reducida debe establecer expresamente que la transacción está en pleno cumplimiento de la deuda y que el banco renuncia a su derecho a la deficiencia.
Posibles consecuencias fiscales. Si el banco perdona una parte o la totalidad de la deficiencia y le emite un formulario 1099-C del IRS, es posible que tenga que incluir la deuda perdonada como ingreso imponible.
Cuándo podría ser una mejor idea permitir que una ejecución hipotecaria tenga lugar.
En algunos estados, un banco puede obtener un juicio por deficiencia contra el propietario de una vivienda como parte de una ejecución hipotecaria o a partir de esta, presentando una demanda por separado. En otros estados, la ley estatal impide que un banco obtenga una sentencia por deficiencia después de una ejecución hipotecaria.
Si el banco no puede obtener una sentencia por deficiencia en su contra después de una ejecución hipotecaria, tal vez sería mejor que dejara que ocurriera una ejecución hipotecaria en lugar de hacer una venta reducida o una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria que lo dejara en la estacada por una deficiencia. Para obtener consejos específicos sobre qué hacer en su situación particular, hable con un abogado local especializado en ejecuciones hipotecarias.
Escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.
Otra forma de evitar una ejecución hipotecaria es completando una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria (deed in lieu of foreclosure) es una transacción en la que el propietario transfiere voluntariamente el título de la propiedad al banco a cambio de una liberación de la obligación de la hipoteca. Generalmente, el banco sólo aprobará una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria si no hay otros gravámenes sobre la propiedad.
Cuándo usted podría querer completar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.
Debido a que las formas en que una ejecución hipotecaria y una escritura en lugar de una ejecución afectan a su crédito tienen diferencias mínimas, podría no valer la pena completar una escritura en lugar de una ejecución a menos que el banco esté de acuerdo en:
- perdonar o reducir la deficiencia,
- darle algo de dinero en efectivo como parte del trato, o
- darle un poco más de tiempo para vivir en la casa (más de lo que obtendría si eligiera la ejecución hipotecaria).
Los bancos a veces aceptan estos términos para evitar el gasto y las molestias de una ejecución hipotecaria. Sin embargo, si tiene mucho capital en la propiedad, una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria no suele ser una buena idea. En la mayoría de los casos, resultará mejor vender la casa y pagar la deuda. Si una ejecución hipotecaria es inminente y no tiene mucho tiempo para vender, puede considerar la posibilidad de presentar una declaración de bancarrota bajo el Capítulo 13 con un plan para vender su propiedad.
El proceso de una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.
Al igual que en una venta reducida, el primer paso para obtener una escritura a cambio de una ejecución hipotecaria es que el prestatario se ponga en contacto con el administrador de la deuda y pida una solicitud de mitigación de pérdidas. Asimismo, la solicitud deberá ser llenada y presentada junto con la documentación sobre sus ingresos y gastos. El banco podría exigirle que intente vender su casa antes de considerar la posibilidad de aceptar una escritura en lugar de una ejecución y exigirle además una copia del acuerdo de inclusión en la lista como prueba de que esto se hizo.
Documentos necesarios para una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.
Si es aprobada una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, el banco le enviará documentación para que usted la firme. Espere recibir:
- la escritura que transfiere la propiedad al banco, y
- una declaración jurada de impedimento (estoppel affidavit).
La declaración jurada de impedimento establece los términos del acuerdo e incluirá una disposición de que usted está actuando libre y voluntariamente. También podría incluir disposiciones que aborden si la transacción está en pleno cumplimiento de la deuda o si el banco tiene derecho a solicitar un juicio por deficiencia.
Juicios por deficiencia después de una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.
Con una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, el monto de la deficiencia es la diferencia entre el valor justo de mercado de la propiedad y la deuda total. En la mayoría de los casos, la realización de este acto liberará a los prestatarios de todas las obligaciones y responsabilidades de la hipoteca, pero no siempre.
Leyes anti-deficiencia. La mayoría de los estados no tienen una ley que impida a un banco obtener un juicio por deficiencia después de una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Washington, sin embargo, es un estado que sí prohíbe a un banco proceder con un juicio por deficiencia después de una escritura en lugar de una ejecución. (Véase Thompson v. Smith, 58 Wash. App. 361 (1990)).
El banco podría tratar de responsabilizarlo por una deficiencia tras la transacción. Si el banco quiere preservar su derecho a solicitar un juicio por deficiencia, debe declarar claramente en los documentos de la transacción que queda un saldo pendiente tras la escritura en reemplazo, y debe incluir el monto de la deficiencia.
Cómo evitar una deficiencia con una escritura en cambio de una ejecución hipotecaria. Para evitar un juicio por deficiencia en una escritura en lugar de una ejecución, el acuerdo debe establecer expresamente que la transacción se da en pleno cumplimiento de la deuda. Si el acuerdo de escritura en lugar de la ejecución no contiene esta disposición, el banco podría entablar una demanda para obtener la deficiencia.
Tome en cuenta que usted podría tener la obligación de pagar impuestos por cualquier deuda condonada.