Conozca cuánto tardará en obtener un FHA, VA, USDA o un crédito hipotecario después de declararse en Bancarrota del Capítulo 7 o 13.
Presentar una declaración de bancarrota no siempre implica estropear su sueño de poder comprar una casa, al menos no por demasiado tiempo. Las entidades crediticias se han vuelto menos estrictas en lo que respecta a los requisitos necesarios para pedir un crédito hipotecario. Esto con la finalidad de que todos aquellos que se han declarado en bancarrota puedan regresar a sus hogares con mayor facilidad que antes. De hecho, hoy en día el periodo de espera es de dos años.
En este artículo usted aprenderá sobre los créditos hipotecarios más comunes y los requisitos para cada uno.
Autoridad de Vivienda Federal o Federal Housing Authority, FHA.
Un FHA es un préstamo federal asegurado. Es ideal para aquellos que desean comprar una casa pero cuentan con un presupuesto limitado. El FHA ofrece la posibilidad de hacer un depósito tan pequeño como del 3.5% del precio de compra de la casa.
Además en el FHA son menos estrictos en cuanto al puntaje de crédito (credit score) que los prestamos convencionales. Usted tiene que calificar un con puntaje crediticio de:
- 640 para poder dar un 3.5% de depósito.
- 580 si usted puede pagar una tasa de interés superior al 3.5%
- o 500 y un 10% de depósito.
Si usted quisiera tener mejores términos, debe considerar los pasos a tomar para mejor su puntaje crediticio.
Después de la bancarrota del Capítulo 7.
En la mayor parte de los casos, usted necesitará esperar un periodo de dos años a partir de la fecha de liberación de su bancarrota del Capítulo 7 antes de calificar para este préstamo. Considere que la fecha de liberación no es la misma que la fecha de presentación. Los tribunales envían los papeles de la aprobación de la bancarrota justo antes de que el caso se cierre.
- Requisitos de puntaje crediticio al aperturar una nueva cuenta. Cumplir con los requisitos crediticios no será un obstáculo como pueda estarse imaginando. Si apertura una nueva cuenta de crédito después de su bancarrota, usted solo necesitará demostrar que ha logrado establecer un buen historial crediticio, haciendo sus pagos en el tiempo y forma correspondientes.
- Cómo evitar el requisito de puntaje crediticio. La FHA tiene otra regla; usted puede calificar si elige no abrir ninguna cuenta crediticia después de la bancarrota.
- Acelere el proceso mediante la excepción de los dos meses. En ocasiones, las personas que presentan la bancarrota no lo hacen por culpa propia. Si usted entra en esta categoría y puede demostrar que la declaración de bancarrota fue por circunstancias fuera de su control, es probable que pueda reducir el período de espera a doce meses. Además usted necesitará demostrar que ha llevado control en sus asuntos financieros de manera responsable tras la bancarrota.
Después que la bancarrota del Capítulo 13.
La bancarrota del Capítulo 13 es un proceso con duración de tres a cinco años. No obstante, esto no no significa que no pueda comprar una casa durante ese tiempo. Usted puede obtener un préstamo FHA antes que termine su plan de pago de la bancarrota, todo esto si usted cumple con las siguientes condiciones.
- Ha pagado 12 meses de su plan de pagos.
- El tribunal aprobó su solicitud de compra de una casa mediante un préstamo de FHA.
- Usted puede demostrar que no es probable que la razón por la que se declaró en bancarrota suceda de nuevo.
Considere que el tribunal no lo tomará en consideración si usted tiene que reducir el monto que paga a sus acreedores dentro de su plan de pagos para poder calificar a un crédito hipotecario. Además, si usted tiene que presentar los términos de la moción de compra de su casa (el procedimiento mediante el cual usted hará la solicitud de compra), puede que tenga problemas para cerrar el trato. Muchos vendedores estarán indispuestos a sacar sus casas del mercado durante el periodo en que usted se encuentra obteniendo los permisos necesarios en la corte.
Si está considerando esta opción, le sugerimos consultar con un abogado experimentado en la materia de bancarrota antes de que usted tramitarla. Un abogado puede asesorarle sobre la viabilidad del futuro crédito e incluso podría ayudarle a formar un plan de pagos que le permita alcanzar sus metas.
Préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos
(United States Department of Agriculture, USDA)
Aquellos prestatarios de ingresos bajos y medios, dispuestos a comprar una propiedad en una comunidad rural, pueden beneficiarse con estos préstamos. Los préstamos del USDA ofrecen intereses bajos sin necesidad de hacer un pago inicial para aquellos que no puedan aplicar a un financiamiento convencional.
Los aplicantes son elegibles para este préstamo tres años después de haber recibido el alta del Capítulo 7. Sin embargo, si usted entra dentro de las excepciones, por ejemplo, si puede demostrar que la bancarrota sucedió por asuntos fuera de su control y no como resultado de su mal manejo financiero, es probable que usted pueda calificar tan solo tras 12 meses después de la alta.
Quien se haya declarado en bancarrota del Capítulo 13 puede aplicar después de haber cumplido puntualmente con su plan de pago por doce meses. Puede ser menos tiempo siempre que se demuestren circunstancias excepcionales. Puede revisar los términos y condiciones en la página de internet del USDA.
Préstamo de Asuntos de Veteranos (Veteran’s Affairs VA).
El programa de préstamos de la VA es un beneficio otorgado a los veteranos para ayudarles a satisfacer sus necesidades de vivienda. A continuación, algunas de las características de este programa de préstamos:
- No hay pago inicial.
- No requiere calificación crediticia alguna.
- Uso ilimitado a los préstamos de este programa.
- Mayor asignación de créditos y concesiones que otros préstamos.
Después de la bancarrota, el VA restablece su crédito tras dos años de contar con un historial crediticio limpio. Considere, sin embargo, que los prestamistas particulares participantes del programa del VA pueden exigir como requisito una calificación crediticia determinada.
Recuerde también que una bancarrota, una ejecución hipotecaria o una calificación crediticia baja no son méritos para descalificarle a usted de manera automática. Sin embargo, aplica una excepción; en caso de que usted haya comprado previamente una casa mediante un crédito del VA debe pagar lo que deba del crédito incluso si perdió la casa en una ejecución hipotecaria.
Prestamos Convencionales.
Los prestamos privados o convencionales no están asegurados por el gobierno. Por lo tanto, el prestamista se protegerá contra cualquier posible pérdida haciéndole pagar a usted un seguro hipotecario mensual. La aseguradora pagará a la entidad hipotecaria en caso de que usted no pueda cumplir con sus obligaciones.
Las tasas de intereses y el puntaje mínimo crediticio son más altos que los de una hipoteca del FHA. Sin embargo como beneficio se puede destacar que usted puede cesar el pago del seguro una vez que haya alcanzado el 20% del monto original de la hipoteca (el seguro asociado con un préstamo del FHA no desaparecerá por el periodo de duración total del préstamo).
Este tipo de créditos pueden ser la mejor opción para que las personas con cargas crediticias más altas puedan comprar un hogar.
Calificando para un préstamo convencional cuando se tiene una deuda estudiantil (student debt).
Conforme aumenta su proporción deuda-ingreso se vuelve más fácil calificar a un crédito por este medio, sobretodo si usted es titular de un préstamo estudiantil y aún posee una deuda alta. A continuación, las opciones entre las que la entidad crediticia puede elegir:
- El pago mensual de un monto reportado en su reporte crediticio.
- Si usted está en un plan de pago basado en ingresos y paga $0 dólares al mes, la entidad crediticia puede usar ese mismo monto ($0) como un pago clasificatorio o,
- Si el prestamista está en un estado de tolerancia o el préstamo ha sido diferido
- 1% del préstamo o
- Un pago mensual que saldará el balance de su préstamo bajo los términos (pago de amortización).
Si su pago de amortización es de menos del 1% del total del pago del préstamo, usted puede el pago menor.
Ejemplo: Supongamos que usted debe $100,000 dólares en préstamos estudiantiles. Al utilizar el 1% del criterio de saldo, se le atribuirá un pago de $1,000 dólares por mes. Sin embargo, $100,000 amortizados durante 30 años a un 5% de interés da un total de $537 por mes, una cantidad significativamente menor. Estará en una mejor posición para recibir una aprobación de hipoteca en el segundo escenario.
Pautas Post-bancarrota.
Los préstamos convencionales tienen los periodos de espera más largos después de una bancarrota. Sin embargo, se han ido suavizando en cuanto a sus requisitos. Por ejemplo, dependiendo de las circunstancias usted tendría que esperar de dos a cuatro años de la siguiente manera:
- Capítulo 7 y 11 de la bancarrota. Usted será elegible 24 meses después de la alta si la bancarrota fue por una que estuvo fuera de su alcance. Si, por otro lado, se trató de un caso de mala gestión financiera, tendrá que esperar 48 meses tras el alta de su quiebra.
- Capítulo 13 de la bancarrota. Usted necesitará esperar 24 meses después de haber recibido el alta o 48 meses después de haber sido desestimado (estos casos se desestiman usualmente por el fracaso al completar un plan).
Las circunstancias fuera del control de uno usualmente incluyen divorcios, enfermedades y la perdida repentina de ingresos.
Asistencia y requisitos adicionales.
Si bien no sería una sorpresa que usted necesitara cumplir con otros criterios también, es posible que sea de su desconocimiento que las entidades crediticias individuales puedan imponer pautas mas estrictas. Aún así, si es lo suficientemente persistente, es probable que encuentre un banco que esté dispuesto a trabajar con usted.
Además, su estado puede tener un programa para compradores de vivienda por primera vez para ayudarlo con su pago inicial. Con la combinación correcta de programas, es probable que encuentre su nuevo hogar en poco tiempo.