Un contrato de arrendamiento, también llamado contrato de alquiler o contrato de renta (lease or rental agreement), establece las pautas que acuerdan seguir tanto los propietarios como los inquilinos en su relación de alquiler. En Estados Unidos funciona como un vinculante legal. Además, es un documento realmente práctico en el que se incluyen detalles importantes como el tiempo que el inquilino ocupará la propiedad y la cantidad a pagar cada mes por concepto de alquiler así como el día en que esté se tiene que pagar al propietario.
En este artículo, le presentaremos diez aspectos que no debe dejar de contemplar en su contrato de arrendamiento, con independencia de su extensión o el medio a través del cual se presente.
- Nombres de todos los inquilinos. Aunque el alquiler no se cobre por persona, los nombres de cada una de los adultos que vayan a vivir dentro de la propiedad deben incluirse en el contrato. Por ejemplo, los nombres de cada uno de los dos miembros en una pareja casada. Cada adulto es considerado un inquilino y debe firmar el contrato de alquiler. De esta forma, cada inquilino será legalmente responsable de cumplir con los términos establecidos en el contrato, como el uso adecuado de la propiedad. Esto implica que todos los adultos que habitan en la propiedad alquilada son responsables del pago del alquiler, pero también supone que cualquier infracción a las pautas acordadas cometida por cualquiera de los inquilinos significaría la terminación del contrato para todos o una sanción correspondiente.
- Límites de ocupación. El contrato de alquiler especificará que en dicha propiedad sólo habitarán las personas que allí se establecen como adultos y sus hijos o parientes menores de edad, según se determine. Esto garantiza al propietario que estará en condiciones de terminar el contrato de alquiler en cualquier caso en el cual se compruebe que hay un subarriendo de la propiedad sin permiso de los propietarios.
- Duración del alquiler. El documento de alquiler debe indicar si se trata de un rental agreement (acuerdo de renta) o de un fixed-term lease (contrato de arrendamiento a plazo fijo). La diferencia fundamental entre ambos documentos tiene que ver con su duración. Los acuerdos de renta generalmente se renuevan automáticamente mes con mes a menos que el propietario o el inquilino lo termine. Por otro lado, los contratos de arrendamiento a plazo fijo suelen durar un año. Es importante que tenga en consideración cuánto tiempo quiere que dure el alquiler y cuánta flexibilidad necesita en su acuerdo, a fin de decidir cuál modalidad le resulta más apropiada.
- Depósitos y comisiones. Son frecuentes las disputas por el uso y la devolución de los depósitos de garantía facilitados por los inquilinos al inicio del contrato. Muchos de estos conflictos se originan por confusiones o malentendidos. Para evitarlos, su contrato de arrendamiento o alquiler debe ser claro en cuanto al límite, uso y devolución de estos depósitos:
- Incluya la cantidad en dólares del depósito de garantía (asegúrese de no infringir las leyes estatales que establecen cantidades máximas).
- Qué uso le dará el propietario al depósito (por lo general se utiliza para reparar daños) y cómo el inquilino no puede usarlo (por ejemplo, para pagar una renta vencida).
- Cuándo y cómo devolverá el depósito y las deducciones al mismo.
- Dentro de las deducciones, incluir específicamente qué incluyen, por ejemplo, limpieza y reparación de daños hechos por mascotas.
- También es una buena idea (y legalmente requerido en algunos estados y ciudades) incluir detalles sobre dónde se está reteniendo el depósito de seguridad y si se pagarán intereses sobre este al inquilino.
- Alquiler. Su contrato de alquiler debe especificar el monto a pagar, cuándo debe pagarse y cómo debe pagarse. Por ejemplo, por medio de un cheque enviado a su oficina, en efectivo o por depósito bancario. Para evitar confusiones y evitar disputas con los inquilinos, incluya detalles como:
- Métodos de pago aceptables.
- Si se realizarán cargos por pago tardío: si el alquiler no se paga a tiempo, el monto del cargo y si hay algún plazo adicional.
- Cualquier cargo si se paga en cheque y éste es rechazado.
- Restricciones a actividades ilegales de los inquilinos. Para evitar problemas con sus inquilinos, prevenir daños a su propiedad y limitar su exposición a demandas de inquilinos y vecinos, usted debe incluir una cláusula explícita en el contrato que prohíba ciertas conductas y comportamientos, como el ruido excesivo, así como cualquier actividad ilegal, como el tráfico de drogas.
- Reparaciones y mantenimiento. Su mejor defensa contra las molestias de la retención de rentas y otros problemas (especialmente sobre los depósitos de seguridad) es establecer claramente sus responsabilidades y las del inquilino. Con respecto a ésto y en especial en los casos de gastos por reparaciones y mantenimiento, en su contrato de arrendamiento o de alquiler deberá incluir:
- La responsabilidad del inquilino de mantener las instalaciones de alquiler limpias e higiénicas, y de pagar por cualquier daño causado por su abuso o negligencia.
- El requisito que su inquilino debe avisarle de cualquier condición defectuosa o peligrosa en la propiedad de alquiler, incluyendo detalles específicos sobre sus procedimientos para manejar quejas y solicitudes de reparación.
- Restricciones en las reparaciones y alteraciones que el inquilino puede realizar a la propiedad por su cuenta, tales como agregar un lavaplatos, instalar un sistema de alarma antirrobo o pintar las paredes sin su permiso.
- Mascotas. Si no está en sus planes permitir mascotas, asegúrese que su contrato de arrendamiento o contrato de alquiler establezca esto de forma clara. En caso contrario, usted debe identificar cualquier restricción como tamaño, tipo o número de mascotas e incluir el requisito de que el inquilino debe mantener el jardín y las áreas comunes libres de desechos animales.
- Entrada a la propiedad en alquiler. Para evitar que el inquilino reclame la entrada ilegal o la violación de los derechos de privacidad, su contrato de arrendamiento o alquiler debe aclarar su derecho legal de acceso a la propiedad. Por ejemplo, para hacer reparaciones, e indicar con cuánta anticipación le dará aviso al inquilino antes de entrar.
- Otras restricciones. Asegúrese de que su contrato de alquiler cumpla con todas las leyes pertinentes, incluyendo las ordenanzas de control de alquiler, los códigos de salud y seguridad, las reglas de ocupación y las leyes contra la discriminación. Las leyes estatales son especialmente importantes, ya que establecen los límites del depósito de seguridad, los requisitos de notificación para entrar a una propiedad en alquiler, los derechos de los inquilinos a subarrendar o traer compañeros de cuarto adicionales, las reglas para cambiar o terminar un contrato de arrendamiento y los requisitos específicos de divulgación, como por ejemplo, inundaciones pasadas en la unidad de alquiler.
Cualquier otra restricción legal, como, de ser el caso, los límites sobre el tipo de negocio que un inquilino puede realizar desde su casa, también debe ser explicada en el contrato de alquiler. Las reglas y regulaciones importantes que cubren el estacionamiento y el uso de las áreas comunes deben ser mencionadas específicamente en el contrato de alquiler.