Aprenda en qué situaciones un prestamista puede ejecutar una hipoteca si usted tiene una hipoteca invertida.
Con una hipoteca invertida, los propietarios mayores pueden usar el capital acumulado en su casa para obtener dinero en efectivo. Sin embargo, optar por este tipo de préstamo es a menudo una mala idea. Las hipotecas invertidas son complicadas; tienen muchas restricciones y requisitos y, en muchas circunstancias, pueden ser ejecutadas.
Tipos de hipotecas inversas.
La Federal Housing Administration (FHA)- asegura casi todas las hipotecas inversas a través de su programa Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Este seguro protege al prestamista, no al prestatario. Su trabajo es garantizar que el prestamista será reembolsado en su totalidad.
También existen otros tipos de hipotecas inversas, llamadas hipotecas inversas propias. Estos son préstamos privados respaldados por las compañías que los desarrollan. Por lo general, las hipotecas inversas propias solo están disponibles para viviendas de muy alto valor.
¿Cuándo se vence y se paga una hipoteca inversa?
Una vez que ocurre un evento desencadenante, el préstamo de la hipoteca inversa se vence y debe pagarse. Esto significa que la cantidad total de dinero que el prestamista ha desembolsado al prestatario, más el interés y los honorarios acumulados durante la vida del préstamo, debe ser devuelto.
Eventos desencadenantes.
Un préstamo hipotecario invertido del HECM vence y debe pagarse cuando ocurre una de las siguientes circunstancias:
Todos los prestatarios han muerto.
Cuando esto sucede, los herederos tienen varias opciones. Pueden elegir:
- Pagar el préstamo y conservar la propiedad (generalmente, con el HECM, los herederos pueden pagar el menor de los saldos de la hipoteca o el 95% del valor de tasación actual de la vivienda).
- Vender la propiedad (por lo menos por el menor del saldo del préstamo o el 95% del valor justo de mercado de la vivienda en el caso del HECM) y utilizar los ingresos para pagar el préstamo.
- Escriturar la propiedad al prestamista, o
- Dejar que el prestamista ejecute la hipoteca.
Los herederos que tratan con hipotecas inversas a menudo se enfrentan a obstáculos en el camino. Los herederos que quieren encontrar una manera de pagar una hipoteca inversa y conservar la casa, o venderla para pagar el préstamo, a menudo se enfrentan a meses de burocracia, frustración y, a menudo, a la ejecución hipotecaria cuando tratan con el administrador del préstamo. Las prácticas deficientes de administración de préstamos a menudo dificultan lo que debería ser un simple papeleo de rutina, cálculos de intereses y comunicación con los herederos.
Si se contrata una HECM y se tiene un cónyuge no prestatario, éste podría permanecer en la vivienda después de la muerte del solicitante y se diferirá el pago del préstamo, siempre y cuando se cumplan ciertos criterios. Las reglas son complejas y varían dependiendo de si el préstamo se tomó antes o después del 4 de agosto de 2014.
La propiedad se vende o se transfiere el título de la propiedad.
Si la casa se vende o se transfiere el título, el préstamo se vence y se paga. Por lo general, si la propiedad se vende, la compañía de depósito en garantía aceptará el dinero del comprador y pagará la hipoteca inversa junto con cualquier otro gravamen sobre la propiedad. Si se transfiere el título de propiedad de la vivienda, por ejemplo a un familiar, el préstamo se vence y se debe pagar.
El prestatario ya no utiliza la casa como residencia principal.
En el caso de contar con un HECM y si la propiedad deja de ser la residencia principal del prestatario por razones distintas al fallecimiento y no es tampoco la residencia principal de por lo menos otro de los prestatarios (en caso de haber más de uno), el préstamo se vence y debe pagarse. Para resolver la deuda, se puede corregir el asunto, pagar el saldo en su totalidad, vender la casa por el saldo menor o el 95% del valor de la tasación y poner las ganancias para pagar el préstamo, o completar la escrituración en lugar de la ejecución hipotecaria. De lo contrario, el prestamista ejecutará la hipoteca.
El prestatario no ocupa la casa por más de 12 meses consecutivos debido a una enfermedad física o mental.
Con un HECM, el prestatario puede estar fuera de la casa, por ejemplo, en un asilo de ancianos, por hasta 12 meses consecutivos debido a una enfermedad física o mental. Sin embargo, si la ausencia se prolonga y la propiedad no es la residencia principal de por lo menos otro de los prestatarios, entonces el préstamo vence y es pagadero. Nuevamente, para resolver la deuda, puede corregir el asunto, pagar el saldo en su totalidad, vender la casa por el saldo menor o el 95% del valor tasado y poner las ganancias para pagar el préstamo, o completar la escrituración en lugar de la ejecución hipotecaria. De lo contrario, el prestamista ejecutará la hipoteca.
El prestatario no cumple con las obligaciones de la hipoteca.
Los términos de la hipoteca requerirán que el prestatario pague los impuestos de la propiedad, mantenga un seguro de propietario adecuado y mantenga la propiedad en buenas condiciones. (En algunos casos, el prestamista podría crear una cuenta de reserva para los impuestos y el seguro). Si el prestatario no los paga, o si la propiedad está en mal estado, esto constituye una violación de la hipoteca y el prestamista puede cancelar el préstamo. Por lo general, el prestamista debe permitir que el prestatario corrija el incumplimiento para prevenir o detener una ejecución hipotecaria.
Juicio por deficiencia.
Cuando un prestamista ejecuta una hipoteca, el total de la deuda que el prestatario le debe al prestamista a veces excede el precio de venta de la hipoteca. La diferencia entre el precio de venta y la deuda total se llama deficiencia.
Por ejemplo, digamos que la deuda total es de $200,000 dólares, pero la casa se vende por $150,000 en la ejecución hipotecaria. La deficiencia es de $50,000 dólares.
En algunos estados, el prestamista puede buscar un juicio personal contra el prestatario o su patrimonio para recuperar la deficiencia después de una ejecución hipotecaria. Cabe mencionar que los juicios por deficiencia no están permitidos en el HECM.
Obtenga más información.
Antes de obtener una hipoteca inversa o invertida, usted debe entender cómo funcionan y aprender los riesgos y requisitos asociados con ellas. Un buen lugar para conocer más acerca de estas, es www.aarp.org/revmort. También hay que estar atentos a las estafas asociadas con las hipotecas inversas.
Este tipo de hipotecas son complejas y, aún después de asistir a una sesión de asesoría obligatoria antes de obtener una, muchos prestatarios todavía no entienden completamente todos los términos y requisitos de este tipo de préstamo. Por lo mismo, es recomendable que hable con un planificador financiero, un abogado de planificación de patrimonio o un abogado de protección al consumidor antes de obtener este tipo de préstamo.
Si necesita ayuda para evitar una ejecución hipotecaria, considere la posibilidad de hablar con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias.