Información básica acerca de los convenios sobre suelo (Land Contracts)

Conozca esta alternativa al financiamiento hipotecario tradicional para comprar o vender su casa.

Un convenio sobre suelo es un contrato legal escrito utilizado para comprar bienes raíces, como un terreno, una casa, un edificio de apartamentos, un edificio comercial u otra propiedad inmobiliaria. Estos son una forma de financiamiento por parte del vendedor. Es similar a una hipoteca, pero en lugar de pedir dinero prestado a un prestamista o banco para comprar bienes raíces, el comprador hace pagos al propietario o vendedor de bienes raíces, hasta que el precio de compra se paga en su totalidad.

Tanto el comprador como el vendedor firman el convenio sobre suelo de una propiedad, el cual cubre los términos y condiciones de la venta acordados. Tras el cumplimiento de todos los términos y condiciones del contrato, incluyendo el pago del precio de compra durante un período de tiempo específico, la titularidad legal de la propiedad se transfiere del vendedor al comprador por medio de una escritura de garantía.

En este artículo discutiremos los conceptos básicos de los convenios sobre suelo, incluyendo cómo y cuándo se utilizan para comprar bienes raíces.

¿Por qué se utilizan los convenios sobre suelo?

Al igual que con otros tipos de financiamiento del vendedor, estos convenios puede ser ventajosos tanto para el comprador como para el vendedor.

Beneficios para los compradores. Puede haber un comprador interesado en los bienes raíces en venta que, debido a su historial crediticio u otras razones, no puede obtener la aprobación necesaria para una hipoteca. Las partes pueden celebrar un convenio sobre suelo para que el comprador realice los pagos mensuales directamente al vendedor.

Beneficios para los vendedores. El vendedor no recibe el precio de compra completo por adelantado, como lo haría si el comprador utilizara una hipoteca o pagara en efectivo. No obstante, con un convenio sobre suelo el vendedor puede tener más opciones frente a sus compradores potenciales. Además, el vendedor puede negociar un precio de compra más alto en la propiedad mediante estos convenios. Asimismo, el vendedor también puede requerir y recibir un monto alto como enganche.

¿Cuándo se convierte el comprador en el nuevo propietario de la propiedad?

Mientras el comprador hace los pagos al vendedor, se considera que el comprador tiene un “título equitativo” de la propiedad. Como titular de un título equitativo, el comprador tiene un interés en la propiedad del convenio por lo que el vendedor no puede vender la propiedad a un tercero o someterla a un gravamen que interfiera con los intereses del comprador de la propiedad.

La “titularidad” de la propiedad permanece con el vendedor hasta que el comprador realice el pago final. Cuando se hace el pago final, y se cumplen todas las condiciones del convenio, la escritura de la propiedad se presentará ante la oficina gubernamental correspondiente, y se nombrará al comprador como el nuevo y único propietario de la propiedad.

¿Qué sucede si el comprador no realiza los pagos del convenio?

Si el comprador incumple con sus obligaciones, o no hace los pagos mensuales al vendedor como se requiere, el vendedor puede presentar una acción judicial llamada decomiso o incautación (forfeiture). El decomiso resultará en que el comprador “pierda”, o renuncie a todo el dinero pagado al vendedor por la propiedad de conformidad con el contrato de compraventa de la tierra y el título equitativo del comprador se extinguirá. En otras palabras, si el comprador no paga, el vendedor se queda con todo el dinero recibido y además con el bien inmueble.

El vendedor asume el riesgo de vender mediante un convenio de suelo pues no recibirá el precio total de compra al momento de la venta. Por lo tanto, el derecho al decomiso protege al vendedor de un comprador que no paga. Esto le permite al vendedor mantener los pagos y el pago inicial, que usualmente es un gran pago, realizados por el comprador, al mismo tiempo que retiene la propiedad para ofrecerla a la venta a otra persona.

¿Necesita un abogado revisar un convenio sobre suelo?

Estos convenios pueden ser una buena opción. A veces, incluso, son la única opción disponible para los compradores y vendedores de bienes raíces. Las reglas de bienes raíces varían según el estado, por lo que es importante consultar con un abogado de bienes raíces con experiencia para redactar un contrato de compraventa en un convenio sobre suelo con el fin de permitir términos apropiados y poder hacer cumplir una acción de decomiso, si el vendedor lo necesita.