En el Estado de Nueva Jersey, si no hace los pagos de la hipoteca, el prestamista hipotecario puede ejecutar la hipoteca de su propiedad, pero no sin seguir ciertos procedimientos especificados. Nueva Jersey es un estado con ejecución hipotecaria judicial, lo que significa que si usted no cumple con su hipoteca, el prestamista tiene que acudir a los tribunales para embargar su vivienda. La New Jersey Fair Foreclosure Act establece las reglas que los prestamistas deben seguir antes y durante la ejecución.
¿Cuándo comienza el proceso de ejecución hipotecario?
Si no hace los pagos de la hipoteca, se le considerará en mora. En el pasado, el prestamista hipotecario solía iniciar el proceso de ejecución hipotecaria cuando usted no cumplía con tres o más pagos, pero podía iniciar el proceso de ejecución hipotecaria después de un solo pago incumplido. Ahora, según la ley federal, en la mayoría de los casos, el prestamista no puede iniciar oficialmente el proceso presentando la demanda de ejecución hipotecaria hasta que esté en mora por más de 120 días. Conforme a la New Jersey Fair Foreclosure Act, antes de que el prestamista pueda presentar una demanda de ejecución hipotecaria en su contra, hay ciertas cosas que debe hacer.
Notificación de intención de ejecución hipotecaria.
Antes de presentar una demanda de ejecución hipotecaria, el prestamista hipotecario debe enviar al propietario, por correo registrado o certificado y con acuse de recibo, una Notificación de Intención de Ejecución Hipotecaria. Esta es una de las protecciones más importantes que la Fair Foreclosure Act le otorga a los dueños una propiedad. El prestamista debe enviar esta notificación al menos 30 días -pero no más de 180 días- antes de presentar una demanda. El aviso le notifica que está atrasado en los pagos de la hipoteca y que tienen 30 días para subsanar el incumplimiento. La ley también requiere que se incluya la siguiente información en la notificación:
- Una descripción del interés del prestamista en la propiedad. Esto incluye la notificación de que el prestamista tiene una hipoteca sobre la propiedad y el nombre y la dirección del prestamista y su representante, si lo hay.
- La razón por la que el prestamista está tratando de ejecutar la hipoteca de la propiedad. Por ejemplo, no ha cumplido con los pagos de la hipoteca.
- Información sobre su derecho a subsanar el incumplimiento y cómo hacerlo. En virtud del derecho a subsanar, si paga la cantidad total adeudada, el prestamista hipotecario debe aceptarla y restablecer la hipoteca. Durante este tiempo, el prestamista no puede cobrar honorarios de abogados o gastos judiciales.
- Una declaración de cuánto debe pagar para remediar la omisión y el plazo de pago para evitar la ejecución hipotecaria. El prestamista debe darle al menos 30 días para pagar.
- Una explicación de lo que pasará si no se subsana la omisión de la obligación.
- Una declaración de que puede detener el proceso de ejecución hipotecaria incluso después de la presentación de la demanda de ejecución hipotecaria.
- Asimismo, una declaración de que tiene derecho a vender o transferir el título de la propiedad durante el proceso de ejecución hipotecaria.
- Una declaración en la que se le informa de la importancia de ponerse en contacto con un abogado junto con la información de contacto del servicio de referencia de abogados del condado y de sus Servicios Legales.
- Una lista de todos los recursos disponibles para ayudarle a subsanar el incumplimiento junto con la información para ponerse en contacto con el New Jersey Department of Banking and Insurance.
- El nombre y la dirección del acreedor y el número de teléfono de un representante del mismo con quien se puede comunicar si no está de acuerdo con la afirmación del prestamista de que ha habido un incumplimiento o con la exactitud del cálculo del prestamista hipotecario de la cantidad necesaria para subsanar el incumplimiento.
- Información sobre el programa de mediación de ejecución hipotecaria de Nueva Jersey.
El prestamista presenta la demanda de ejecución hipotecaria.
Si no puede subsanar el incumplimiento de la hipoteca y no ha podido llegar a un acuerdo con el prestamista hipotecario en un plazo de 30 días a partir de la recepción de la Notificación de Intención de Ejecución Hipotecaria, el prestamista puede entonces presentar una demanda de ejecución hipotecaria.
El prestamista presenta la demanda en la Oficina para la Ejecución Hipotecaria (Office of Foreclosure), que es parte de la Corte Superior de Nueva Jersey. La Oficina para la Ejecución Hipotecaria se encarga de la ejecución a menos que usted presente una contrademanda. En esa situación, la ejecución hipotecaria es enviada a un juez en su condado. La demanda tiene que exponer todos los hechos que le darían al acreedor hipotecario (llamado el demandante o plaintiff) el derecho legal de ejecutar la hipoteca.
El prestamista le entrega la demanda de ejecución hipotecaria.
Después de presentar la demanda, el acreedor debe entregarle personalmente la citación y la queja. Usted será llamado el demandado (the defendant) en la demanda. El prestamista también puede enviarle una copia de la citación y la queja por correo certificado. Si el prestamista no puede notificarle personalmente, puede pedir permiso al tribunal para notificarle por medio de una publicación. Esto significa que ya no recibirá notificaciones directamente. En su lugar, el acreedor publicará todos los avisos en su periódico local.
Cuando reciba la citación y la demanda, volverá a recibir información sobre el programa de mediación para la ejecución hipotecaria de Nueva Jersey. Si quiere participar en el programa de mediación, por lo general tiene que hacer su solicitud antes de que se cumplan 60 días de la fecha en que recibió la demanda. Si no solicita la mediación dentro de ese período de 60 días, no se le permitirá participar en ausencia de “circunstancias excepcionales”. El programa de mediación no impide que el proceso de ejecución hipotecaria continúe.
El programa de mediación de Nueva Jersey se hizo permanente en 2019.
Una ley aprobada en el 2019, efectiva a partir del 1 de noviembre de 2019, hizo permanente el programa de mediación de ejecuciones hipotecarias de Nueva Jersey.
Presentando una respuesta a la demanda de ejecución hipotecaria.
Usted tiene 35 días a partir de la fecha en que se le notifica la citación y la demanda para presentar una respuesta. Una contestación es el documento legal formal que usted prepara como respuesta a la demanda. En su respuesta usted admite la alegaciones de la demanda que son verdaderas y niega las que crea que son falsas. También expone las defensas que tiene contra la ejecución hipotecaria e indica por qué cree que el demandante no tiene un caso válido.
Debe presentar su respuesta a la Oficina de Ejecución Hipotecaria que luego la revisa para determinar si es una respuesta de disputa o no. El tipo de respuesta que presente determinará cómo procederá su caso.
- Si presenta una contestación de disputa o impuganción. Si su respuesta se opone a la ejecución hipotecaria y establece defensas válidas a la demanda, la Oficina de Ejecución Hipotecaria transferirá su caso al tribunal superior del condado donde se encuentra la propiedad y su caso será asignado a un juez. Una vez que su caso haya sido transferido, se programará una fecha de juicio. En el juicio, el acreedor tratará de convencer al tribunal de que tiene el derecho legal de ejecutar la hipoteca. Usted, sin embargo, tratará de convencer al tribunal de que el acreedor hipotecario no tiene derecho a ejecutar la hipoteca de la propiedad por las razones que usted describió en su respuesta.
- Si presenta una respuesta no contradictoria. Si admite todas las alegaciones del prestamista y se allana a la demanda, su caso no será transferido a un juez de su condado.
Notificación de fallo por incumplimiento y falla final.
En los casos en que no se presente una respuesta, o si se determina que es una contestación no impugnada, el acreedor hipotecario puede solicitar al tribunal un fallo por incumplimento. El prestamista puede hacerlo después de que hayan transcurrido 35 días desde que recibió la notificación de la citación y la queja. Si usted no responde a la solicitud de fallo por incumplimiento, el prestamista puede entonces pedir al tribunal que dicte una falla definitiva.
Sin embargo, 14 días antes de presentar una solicitud de registro de sentencia final, el prestamista hipotecario debe enviarle una notificación que le ofrezca una última oportunidad de subsanar el incumplimiento. Si le es posible subsanar el incumplimiento, debe responder por correo certificado o registrado, con acuse de recibo y una estimación de buena fe dentro de los diez días siguientes a la recepción de la notificación. Se le darán 45 días a partir de la fecha de la carta para subsanar el incumplimiento.
Si no puede subsanar el incumplimiento, y el tribunal otorga la sentencia definitiva al prestamista hipotecario, el tribunal emitirá un auto de ejecución que ordenará al alguacil vender su casa en subasta pública. Usted recibirá una notificación en la que se le indicará para cuándo está programada la venta de su casa.
La venta realizada por el alguacil o sheriff.
Cuando su casa está programada para una venta por el sheriff, puede solicitar un retraso de dos semanas de la venta siempre que pague una cuota. El aplazamiento es sólo temporal. Si desea aplazamientos adicionales de la venta, debe presentar una solicitud por escrito al tribunal. Se requiere una orden judicial con una nueva fecha para la venta, incluso si el prestamista hipotecario está de acuerdo con el aplazamiento.
A partir de mediados del 2019, la ley de Nueva Jersey requiere que el alguacil lleve a cabo la venta de la ejecución hipotecaria dentro de los 150 días, en vez de los 120 días, posteriores a la recepción de la orden de ejecución. También bajo la ley de 2019, el sheriff u otro oficial que lleve a cabo una venta de ejecución hipotecaria puede hacer hasta cinco aplazamientos, dos a petición del prestamista, dos a petición del deudor y uno si tanto el prestamista como el deudor acuerdan un aplazamiento.
Su derecho a recuperar la propiedad.
Después de que su propiedad se venda, tiene 10 días para redimir (recuperar) la propiedad. Durante este período de 10 días, usted puede llegar a un acuerdo para mantener la propiedad mediante un refinanciamiento o la venta de la propiedad.
Si el prestamista obtiene una sentencia de deficiencia, usted tiene seis meses después de la entrada de la sentencia de deficiencia para recuperarla.
Ganancias de la venta y escritura de transferencia.
Si no redime la propiedad en 10 días, el producto de la venta se pagará al acreedor hipotecario por la cantidad adeudada. Si la propiedad se vende por más de la cantidad adeudada en la hipoteca, se le pagará la diferencia. Si la casa se vende por menos de lo que se debe en la hipoteca, el acreedor tiene el derecho de demandarlo y obtener una sentencia por la cantidad adicional que se debe. Esto se denomina sentencia de deficiencia. La escritura de la propiedad será transferida al prestamista dos semanas después de la fecha de venta.
Hable con un abogado.
Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria en Nueva Jersey y quiere información sobre las diferentes maneras de luchar contra ésta en el tribunal o evitar la ejecución hipotecaria con una opción de mitigación de pérdidas, como una modificación del préstamo, considere hablar con un abogado local especializado en ejecuciones hipotecarias. Un consejero de vivienda aprobado por el HUD también es un excelente recurso para obtener información sobre las maneras de evitar una ejecución hipotecaria.