Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria en el estado de Ohio, es importante que entienda cómo funciona el proceso. En Ohio, las ejecuciones hipotecarias son judiciales, lo que significa que deben pasar por un tribunal. La ejecución hipotecaria comienza oficialmente cuando su acreedor presenta una citación y una demanda de ejecución hipotecaria. Pero, en algunos casos, los documentos de su préstamo pueden requerir que su prestamista le envíe algunos avisos antes de proceder con el citatorio y la demanda.
Período de espera de 120 días.
Según las leyes federales de administración de hipotecas que entraron en vigor el 10 de enero de 2014, el administrador (en nombre de la entidad crediticia) normalmente debe esperar hasta que esté más de 120 días atrasado con su obligación de préstamo hipotecario antes de iniciar una ejecución hipotecaria en el tribunal. Este período de 120 días está diseñado para dar a los prestatarios morosos el tiempo suficiente para explorar las opciones de mitigación de pérdidas.
Avisos previos a la ejecución hipotecaria.
Ohio no tiene un estatuto específico que requiera que los prestamistas le avisen antes de presentar un caso de ejecución hipotecaria. Sin embargo, su acuerdo de préstamo hipotecario puede contener disposiciones que requieran ciertos tipos de notificaciones, tales como:
Aviso de incumplimiento. Su hipoteca puede tener una disposición que exija que el banco le notifique por escrito el incumplimiento antes de que pueda designar a la totalidad del caso como adeudado (lo que se denomina “aceleración”) y presentar una solicitud de ejecución hipotecaria.
Tiempo para remediar. El acuerdo de préstamo también puede concederle un período de tiempo después del aviso de incumplimiento para poner al día el préstamo pagando la totalidad de saldo vencido antes de que el banco pueda ejecutar la hipoteca. Esto se llama “curar o remediar el incumplimiento”. Por lo general, tiene al menos 30 días para subsanar el incumplimiento antes de que el banco pueda iniciar la ejecución hipotecaria
Revise los términos de su préstamo hipotecario para conocer si tiene alguna de estas cláusulas.
La citación y la denuncia.
En Ohio, una ejecución hipotecaria comienza cuando el prestamista presenta una queja ante el tribunal.
La citación judicial.
La citación es un documento emitido por el secretario del tribunal. Ésta contiene instrucciones sobre cuándo y dónde presentar una respuesta, así como otra información importante sobre el caso de ejecución hipotecaria. Si el tribunal tiene un programa de mediación, incluirá información sobre cómo puede participar en la mediación, incluyendo un formulario para solicitarla.
La denuncia.
Esta puede ser larga o breve. Por lo general, contendrá la siguiente información:
- Una declaración de que el acreedor es el propietario y titular del pagaré e hipoteca o que tiene el derecho legal de hacer cumplir el pagaré e hipoteca,
- el tipo de préstamo hipotecario que tiene con el prestamista,
- las razones por las que el prestamista está buscando la ejecución hipotecaria,
- el tipo de interés y la cantidad que se le debe al prestamista,
- si el prestamista afirma que usted no cumplió con el préstamo hipotecario, la fecha de incumplimiento (a veces llamada la fecha de vencimiento del último pago del pagaré), y
- una descripción de lo que el prestamista quiere que haga el tribunal (ordenar la venta judicial de su casa, conceder la sentencia de deficiencia, etc.).
Como mínimo, la denuncia deberá llevar adjuntas copias de los siguientes documentos:
- el pagaré, y
- la hipoteca.
Si el acreedor que le demanda no es el prestamista hipotecario original, la demanda también debe incluir documentos que demuestren que el acreedor que ejecuta la hipoteca es el propietario de ese préstamo hipotecario.
Contestando la demanda.
Usted debe leer la demanda y examinar los documentos adjuntos con mucho cuidado. Si no está de acuerdo con las alegaciones o descubre que el acreedor no ha incluido la documentación necesaria, puede plantear estas cuestiones en su contestación.
Establezca su estrategia de defensa en su contestación.
Los tipos de cuestiones jurídicas y fácticas que puede plantear dependerán de sus circunstancias particulares. Si no presenta una respuesta o si no plantea una defensa particular en su respuesta, se le prohibirá plantearla más adelante (aunque hay algunas excepciones a esta regla).
¿Cuánto tiempo tiene para contestar?
En Ohio, usted tiene 28 días a partir de la fecha en que se le notifica la citación y la denuncia para notificar (o enviar por correo) su contestación u otra respuesta al abogado del acreedor (de la ejecución hipotecaria). Asimismo debe presentar en el tribunal su respuesta u otra contestación dentro de los tres días siguientes a la entrega de su respuesta al acreedor.
¿Qué sucede si no responde?
Si no presenta una contestación, o le presenta fuera de tiempo, entonces el tribunal puede conceder una sentencia por incumplimiento en su contra, lo que significa que el acreedor gana automáticamente.
Obtenga más tiempo para contestar.
Si necesita más tiempo para responder a la denuncia, puede solicitar al tribunal que le conceda una prórroga (a veces denominada “permiso para argumentar”) para presentar su respuesta. En algunos condados, puede obtener un permiso automático de 30 días para argumentar, si usted y el abogado del prestamista acuerdan la extensión por escrito (llamada “estipulación de permiso para argumentar”). La mayoría de los tribunales y los abogados de la entidad crediticia aceptarán concederle el permiso para declarar siempre que lo solicite antes de que expire el plazo de respuesta original.
Protección por Servicio Militar.
Si usted está prestando servicio en el ejército al momento de presentar la ejecución hipotecaria (o ha sido dado de baja recientemente), el hecho de invocar sus derechos en virtud de la Servicemembers Civil Relief Act (SCRA) puede darle más tiempo para hacer frente a la ejecución hipotecaria.
¿Qué sucede si usted cae en un incumplimiento?
Si no ha respetado el plazo de respuesta y el acreedor ha presentado una moción de incumplimiento, es posible que aún pueda objetarlo. Esto, por supuesto, solo si tiene una buena razón para no haber respondido con prontitud. Por ejemplo, si no recibió la notificación adecuada de la queja o estaba enfermo. Recuerde que solo tiene un corto período de tiempo para objetar la moción de incumplimiento después de haberla presentado, a veces menos de una semana. Algunos tribunales celebran audiencias de incumplimiento. Usted puede presentarse en esa audiencia y solicitar entrar al caso en ese momento. El tribunal debe conceder su solicitud.
Respondiendo reclamos recíprocos (cross-claim).
A veces otro prestamista o acreedor presentará un reclamo recíproco (también conocido como reclamo o demanda en contra de la co-parte) en el juicio. Esto puede suceder si usted debe más de una hipoteca o si otra deuda está garantizada por su casa. Debe responder a esta demanda o reclamo por separado, de la misma manera que lo haría al responder a la demanda original.
Después de que la contestación es presentada.
Después de presentar la contestación, el caso de la ejecución hipotecaria procederá entonces como lo hacen generalmente otros juicios. Su caso podría ser asignado a un magistrado especial de ejecución hipotecaria. Se celebrará por lo menos una audiencia previa al juicio o una conferencia sobre el estado de la cuestión (o ambas), en la que podrá discutir las cuestiones jurídicas y factuales con el juez o magistrado. Esta es una buena oportunidad para discutir una posible resolución con el abogado del banco.
La entidad crediticia puede presentar una petición de sentencia sumaria. Esto es una solicitud para que el tribunal conceda un fallo a favor de la entidad crediticia porque no hay ningún asunto de hecho real sobre el que ir a juicio (por ejemplo, no hay disputa de que usted está en mora con la hipoteca), y tiene derecho legal a ejecutar la hipoteca. Debe oponerse formalmente al pedido si no quiere que el tribunal lo conceda.
Si el tribunal no concede el juicio sumario al prestamista, entonces el caso de ejecución hipotecaria eventualmente irá a juicio. En el juicio, tendrá que probar su defensa y sus reclamos. Eso significa que tendrá que traer documentos (cheques cancelados, papeles de préstamo, etc.) y testigos para apoyar su defensa.
Objetando la resolución judicial.
Si el caso es presidido por un magistrado, él o ella hará conclusiones y recomendaciones. Si su defensa implica una importante disputa legal o factual, debe solicitar que el magistrado incluya en la resolución “conclusiones factuales y de derecho” por separado. Debe solicitarlo a más tardar siete días después de que se presente la decisión.
Si impugna la resolución y las conclusiones del magistrado, puede presentar una objeción formal mediante la presentación de una objeción por escrito que explique cómo las conclusiones del magistrado y la aplicación de la ley fueron erróneas. Recuerde que tiene un tiempo limitado para objetar la decisión del magistrado, no más de 14 días a partir de la fecha de su presentación.
Si no hay ninguna objeción, o si el tribunal desestima su objeción, entonces el tribunal adoptará la resolución del magistrado en su totalidad o en parte, normalmente en un plazo de 30 días.
Mediación para la prevención de ejecuciones hipotecarias.
La mediación puede ser una buena alternativa a la defensa de la ejecución hipotecaria mediante un litigio. Muchos tribunales de Ohio ofrecen programas de mediación a los prestatarios que desean conservar su casa, resolver la deuda hipotecaria con una venta al descubierto o explorar otras opciones con el prestamista. Algunos tribunales le permiten solicitar una mediación en cualquier momento antes de que se dicte la sentencia. Otros le dan un período de tiempo corto. En la mayoría de los casos, la ejecución hipotecaria se pone en espera mientras usted está en mediación. Si esta no tiene éxito, entonces el caso de ejecución hipotecaria se reactiva.
La venta del inmueble por parte del sheriff.
Después de que el tribunal haya concedido la sentencia de ejecución a favor del prestamista, se iniciarán los procedimientos de venta. La venta es llevada a cabo por el alguacil del condado (sheriff). Asimismo, a partir de 2016, el prestamista puede presentar una moción para una orden que autorice a un oficial privado de ventas específico a vender la propiedad.
Antes de que se pueda vender una casa en la ejecución hipotecaria, se deben seguir ciertos procedimientos. Esos procedimientos incluyen:
- Avalúo de su propiedad por al menos tres personas ajenas al caso,
- anuncio de la venta en un periódico local de circulación general durante al menos tres semanas consecutivas antes de la venta,
- la venta de la casa es normalmente por subasta pública, para asegurar una licitación abierta y competitiva, y
- la casa no puede ser vendida por menos de dos tercios de su avalúo, lo que esencialmente pone un límite a la deficiencia con la que se puede enfrentar.
Sus derechos legales sobre la propiedad no terminan hasta que:
- la venta es confirmada por el tribunal, y
- se emite una orden de posesión al comprador.
En muchos casos, el acreedor es el subastador que gana. Sin embargo, este no puede desplazarlo, cambiar las cerraduras, mover sus posesiones o tomar otras acciones de desalojo impropias a menos que y hasta el momento en que entre en posesión legal de la propiedad, o usted la haya abandonado. Si cree que sus derechos fueron violados, debe consultar con un abogado local o una oficina de ayuda legal inmediatamente.
Derecho de redención en Ohio.
Tiene derecho a redimir su casa en ejecución hipotecaria en cualquier momento, hasta que la venta de la casa sea confirmada por el tribunal. La redención significa que usted paga el préstamo hipotecario en su totalidad, incluyendo todos los honorarios aplicables (excepto los honorarios de los abogados) y los costos.
Si desea rescatar la propiedad, debe solicitar (y posteriormente pagar) un recibo de pago detallado por escrito al abogado de la entidad crediticia, que suele ser válido durante al menos 30 días.
El derecho a reinstaurar la hipoteca en Ohio.
Si no tiene los fondos o el financiamiento para liquidar por completo la hipoteca, puede que todavía tenga derecho a restablecer el préstamo. Eso significa que puede detener la ejecución hipotecaria y remediar el incumplimiento poniendo el préstamo al día.
En sí, la ley de Ohio no reconoce el derecho de reinstauración. Pero los términos de su préstamo pueden considerarla, muchos lo hacen.
Para poner su préstamo al día, tendrá que pagar, antes de la fecha límite establecida en el acuerdo:
- Todos los pagos vencidos de capital e intereses,
- la escasez de fondos de garantía (si procede),
- cargos por retraso, y
- los honorarios de los abogados y los gastos relacionados con la ejecución hipotecaria.
Al igual que con la redención, debe solicitar una cotización de reinstauración del abogado del prestamista.
Hable con un abogado.
La mayoría de las leyes de ejecución hipotecaria de Ohio se encuentran en el Ohio Revised Code (§§ 2329.01 a 2329.61). Los estatutos cambian con cierta frecuencia, así que revisarlos antes es siempre una buena idea. La forma en que los tribunales y las agencias interpretan y aplican la ley también puede cambiar. Y algunas reglas pueden incluso variar dependiendo del condado o la ciudad estando dentro de un mismo estado. Estas son sólo algunas de las razones para consultar con un abogado si está enfrentando una ejecución hipotecaria.
Si necesita ayuda para encontrar o entender las leyes de ejecución hipotecaria de Ohio, quiere presentar una contestación a la demanda o tiene preguntas sobre sus circunstancias particulares, considere la posibilidad de ponerse en contacto con un abogado de ejecución hipotecaria local. A los propietarios de viviendas que enfrentan una ejecución hipotecaria también se les recomienda que se pongan en contacto con un consejero de vivienda aprobado por el HUD.