En Estados Unidos, si vende su casa, puede excluir hasta $250,000 dólares de su ganancia de capital, del pago de impuestos. Esta cifra aumenta hasta $500,000 dólares si se trata de una pareja casada. Para reclamar esta exclusión total, debe haber sido propietario y haber vivido en su hogar, como su residencia principal, por un total de al menos dos de los cinco años anteriores a la venta (prueba de uso y pertenencia). No obstante, incluso si no cumple con este requisito, usted podría obtener una exención fiscal total o parcial en algunos muy específicos casos.
Primero, ¿cuánta es su ganancia?
Su ganancia es en realidad el precio de venta de su casa, menos los costos de cierre deducibles, los costos de venta y su base impositiva sobre la propiedad. Los costos de cierre deducibles incluyen puntos o intereses prepagos sobre su hipoteca y su parte de los impuestos prorrateados sobre la propiedad. Los ejemplos de costos de venta incluyen:
- Las comisiones de los agentes de bienes raíces.
- El seguro de título.
- Los honorarios legales.
- Los costos de publicidad.
- Los costos administrativos.
- Los honorarios de custodia.
- Los honorarios de inspección.
¿Qué sucede si no cumple con la prueba de uso?
Incluso si no ha vivido en su hogar por un total de dos de los últimos cinco años, aún es elegible para una exclusión parcial de impuestos sobre sus ganancias de capital. Esto es posible si usted vendió debido a un cambio en su empleo o porque su médico le recomendó mudarse por su salud, si vende durante un divorcio o debido a otras circunstancias imprevistas, como una muerte en la familia o nacimientos múltiples. En tal caso, obtendría un porcentaje de la exclusión equivalente al porcentaje de tiempo en el que vivió en su hogar. Para calcular este porcentaje, tome la cantidad de meses que vivió allí antes de la venta y divídalo entre 24.
Estancias en asilos de ancianos.
Para las personas que se mudaron a un hogar de ancianos, la prueba de uso y pertenencia se reduce a haber vivido durante uno de los últimos cinco años previos a la venta en su propio hogar antes de ingresar al centro. Inclusive, el tiempo pasado en el asilo cuenta para el tiempo de uso y pertenencia de la residencia.
Matrimonio y Divorcio
Las parejas casadas que presentan una declaración conjunta pueden excluir hasta $500,000 dólares en ganancias, siempre y cuando:
- Cualquiera de los dos cónyuges fuera el dueño de la residencia.
- Ambos cónyuges cumplan con la prueba de uso y pertenencia.
- Y ninguno de los cónyuges haya vendido otra residencia en los últimos dos años.
Residencias separadas. Si cada miembro de una pareja casada posee y ocupa una residencia separada pero reclaman esta exención conjuntamente, cada uno puede excluir hasta $250,000 en ganancias cuando vendan. Además, si se trata de un matrimonio nuevo y cualquiera de los dos vendió una residencia dentro de los últimos dos años anteriores al matrimonio, el otro cónyuge aún puede excluir hasta $250,000 de ganancia por una residencia que fuera su propiedad antes del matrimonio.
¿Doble exención de impuestos? Un nuevo matrimonio también puede duplicar la exención de impuestos en algunas circunstancias. Por ejemplo, si una mujer vende su propiedad con una ganancia de $500,000 dólares en octubre, y su pareja vivió con ella durante dos años previos a la venta, se puede decir que ambos cumplen con la prueba de uso (aun si el nombre del hombre no está en los documentos). Si la pareja se casa antes de medianoche del último día de diciembre de ese mismo año, ambos pueden presentar una declaración de impuestos conjunta y pedir la exención de impuestos sobre las ganancias.
Divorcio y exención fiscal. Los contribuyentes divorciados pueden pasar la prueba de uso y pertenencia usando el tiempo de uso y pertenencia de su ex cónyuge (si uno de los dos tuvo la propiedad por algunos meses antes del matrimonio, otros tantos durante el matrimonio y pasan algunos meses antes de la venta de la propiedad después del divorcio, este tiempo se suma para pasar la prueba de uso y pertenencia). Los contribuyentes viudos también pueden hacer esto.
Exclusión reducida para una segunda vivienda también utilizada como vivienda principal.
Si vende una casa que a veces utilizaba como propiedad de vacaciones o alquiler e incluso a veces como su residencia principal, solo es elegible para la exclusión de ganancias de capital que corresponde a la cantidad de tiempo que realmente vivió allí como residencia principal.
Oficinas en el hogar: un inconveniente fiscal.
Si se encuentra en una categoría impositiva alta y planea vivir en su hogar durante mucho tiempo, tomar deducciones de depreciación por una oficina en el hogar puede resultar benéfico a corto plazo para usted. Pero, si no es así, es posible que desee reconsiderar el uso de una parte de su hogar como oficina, ya que todas las deducciones de depreciación de las que se beneficie, tendrán un impuesto del 25% cuando venda la casa.
Dividiendo grandes ganancias.
Si espera grandes ganancias de la venta de una casa, más de lo que puede excluirse de los impuestos, debe considerar formas de dividir la propiedad de la casa. De esta forma, dos o más personas que cumplan con la prueba de uso y pertenencia pueden cada uno pedir la exclusión por $250,000 dólares.
Impuesto sobre las ganancias de capital sobre sus ganancias imponibles.
Si una parte o la totalidad de su ganancia por la venta de su residencia está sujeta a impuestos, pagará impuestos a las tasas impositivas de ganancia de capital. Estas tasas son más bajas que las tasas del impuesto sobre la renta personal, siempre que haya sido propietario de la casa durante más de un año. Si fue propietario de la casa durante menos de un año, usted paga impuestos sobre su ganancia a la tasa de impuesto sobre la renta personal ordinaria.
Hay tres tasas impositivas de ganancias de capital a largo plazo: 0%, 15% y 20%. La tasa que pagará depende del estado de su presentación de impuestos y de su ingreso imponible total. La tasa impositiva de ganancia de capital es del 15% para la mayoría de los contribuyentes. Pero, si su ingreso es lo suficientemente bajo, su tasa impositiva de ganancia podría ser de cero.
La regla es que si su ingreso imponible total, incluida su ganancia de capital imponible, lo coloca en los tramos del impuesto sobre la renta ordinario personal del 10% o 12%, usted pagará cero impuesto de ganancia de capital. Si su ingreso imponible total lo ubica en los tramos del impuesto sobre la renta personal del 22%, 24%, 32% o 35%, usted pagará un impuesto sobre la ganancia de capital del 15%. Si sus ingresos lo ubican en el rango superior al 37%, usted pagará un impuesto del 20% sobre sus ganancias de capital a largo plazo.
Los tramos del impuesto sobre la renta personal se ajustan cada año por inflación.