Un propietario no puede iniciar una demanda de desalojo sin antes dar de manera legal fin al arrendamiento. Esto significa seguir las reglas de desalojo, notificando por escrito al inquilino tal como se especifica en el estatuto de terminación estatal. Si el inquilino no se muda (o se reforma, por ejemplo, cumpliendo con el pago del alquiler atrasado o reubicando a su perro), usted puede presentar una demanda de desalojo. (Técnicamente, a esto se le llama una demanda por retención ilícita de bienes, Unlawful Detainer o demanda de UD).
Las leyes estatales establecen requisitos detallados y específicos para poner fin a un arrendamiento. Se requieren diferentes tipos de notificaciones de finalización de arrendamiento para diferentes tipos de situaciones. Cada estado tiene sus propios procedimientos y normas en cuanto a la forma en que las notificaciones de terminación, así como los documentos de desalojo, deben ser redactados y entregados (notificados).
¿Cuándo puede enviar al inquilino una notificación de terminación de contrato con causa?
Aunque la terminología varía de un estado a otro, básicamente existen tres tipos de notificaciones de terminación de contrato para finalizar un arrendamiento debido a la mala conducta del arrendador:
- Notificación de pago de renta o desalojo. Los arrendadores usualmente usan esta opción cunado los inquilinos no han pagado su alquiler. Se le dan al inquilino unos pocos días (de tres a cinco en la mayoría de los estados) para que se ponga al corriente con el pago o se mude.
- Notificación de subsanación o desalojo. Esto es lo que los propietarios suelen hacer después de que un inquilino viola un término, condición o cláusula del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, una cláusula de no mascotas o el requisito de abstenerse de hacer ruido excesivo. Por lo general, el inquilino tiene un tiempo determinado para corregir o “subsanar” el incumplimiento. Un inquilino que no lo haga debe mudarse o enfrentarse a la posibilidad de una demanda de desalojo.
- Notificación de desalojo incondicional. Es la más dura de todas. Ésta ordena al inquilino desalojar la propiedad sin la posibilidad de pagar el alquiler atrasado o corregir una violación del contrato de alquiler. En la mayoría de los estados, los avisos de desalojo incondicional sólo se permiten cuando el inquilino ha:
- Incumplido de manera repetida cláusulas del contrato de arrendamiento
- Se ha retrasado con el pago de la renta en más de una ocasión.
- Dañado seriamente las instalaciones, o
- Llevado a cabo actividades ilegales en la propiedad alquilada, como usarlo para la comercialización de drogas.
Sin embargo, en algunos estados, los propietarios no están obligados a brindar al inquilino tiempo alguno para el cumplimiento del pago del alquiler atrasado o la subsanación de alguna violación del contrato de arrendamiento. En estos estados, los propietarios pueden usar notificaciones de desalojo inmediato por transgresiones que en otros lugares necesitarían notificaciones de pago o desalojo, o subsanación o desalojo. En estos estados, los propietarios pueden extender permitir una segunda oportunidad si así lo desean, pero ninguna ley les exige que lo hagan.
Incluso después de recibir la notificación, algunos inquilinos no se irán ni arreglarán la violación cometida. Si usted todavía quiere que el inquilino se vaya, deberá iniciar una demanda por retención ilícita de inmueble. Esto implica notificar adecuadamente al inquilino con un citatorio y una demanda de desalojo.
Cuándo se puede enviar una notificación de finalización de contrato a un inquilino sin causa.
Por lo general, los propietarios pueden usar un Aviso de Desalojo de 30 o 60 días para terminar un arrendamiento mensual (mes a mes) cuando el inquilino no ha hecho nada malo. Sin embargo, muchas ciudades con control de alquileres no permiten esto y exigen que el propietario pruebe mediante una razón legalmente reconocida el desalojo (“causa justa”) de los inquilinos.
Cuando el inquilino tiene un contrato de arrendamiento a plazo fijo (6 meses, 1 año, etc.), los propietarios típicamente no pueden terminar el contrato sin una causa justa.
Las defensas contra el desalojo que el inquilino puede tener.
Si el inquilino decide establecer una defensa, esto puede añadir semanas o incluso meses, al proceso de desalojo. Un inquilino puede señalar errores en la notificación o en la demanda de desalojo, así como en una entrega inadecuada de cualquiera de ellos, en un intento por retrasar o desestimar el caso.
La manera en como usted ha llevado a cabo sus negocios con el inquilino también puede afectar el resultado. Si su unidad de alquiler es inhabitable o el inquilino piensa que usted está tomando represalias por situaciones como solicitudes de reparación, esto puede excusar o desviar la atención de la mala conducta del inquilino y disminuir sus posibilidades de victoria.
Retiro del inquilino después de ganar el juicio por retención ilícita de la propiedad.
Si usted gana la demanda por retención ilícita de su inmueble, obtendrá un fallo a su favor por posesión de la propiedad y/o por alquiler impago. Pero usted no puede simplemente sacar al inquilino junto con sus posesiones a la calle. Hacer esto le puede acarrear mayores problemas.
Cuidado cuando retire los bienes abandonados del inquilino en la propiedad.
Algunos estados permiten a los propietarios disponer libremente de los bienes que el inquilino haya dejado al momento de mudarse. Incluso en estos estados, esto es legal, sólo si está bastante claro que el inquilino se ha ido permanentemente, con la intención de entregar el lugar al propietario. En muchos estados, los propietarios deben seguir los procedimientos de almacenamiento y notificación.
Usualmente, usted debe proporcionar el fallo judicial a un oficial de su localidad (sheriff o alguacil), junto con los honorarios que serán cobrados al inquilino como parte de las costas judiciales que usted asumió para llevar a cabo el juicio. El sheriff o alguacil advierte al inquilino de que un oficial regresará dentro de un número de días determinados para removerlo físicamente si este no se ha retirado para entonces.
Justificación de las reglas sobre el desalojo de un inquilino.
Los propietarios a menudo se angustian con los detallados pasos que deben seguir. Sin embargo, hay una razón por la que la mayoría de los estados insisten en el cumplimiento estricto del cuerpo normativo. En primer lugar, un caso de desalojo es, relativamente, un procedimiento legal rápido. (¿Cuántos otros casos civiles terminan en apenas unas pocas semanas?). El precio a pagar por este tratamiento racionalizado es la adhesión inquebrantable a la ley.
Segundo, lo que está en juego aquí, la residencia de un inquilino, es posiblemente más importante que un simple caso civil relacionado con dinero o negocios. En consecuencia, los legisladores han sido muy cuidadosos para asegurarse de que los inquilinos reciban la notificación adecuada y la oportunidad de responder.