¿Cuál es la diferencia entre un préstamo convencional, uno de la FHA y de la VA?

Si está buscando una hipoteca de vivienda, asegúrese de comprender la diferencia entre un préstamo convencional, un préstamo de la FHA y uno de la VA.

Los préstamos convencionales, FHA y VA son similares en el sentido de que todos son emitidos por bancos y otros prestamistas aprobados, pero existen algunas diferencias importantes entre estos tipos de préstamos. Siga leyendo para obtener más información sobre las diferentes características de los préstamos convencionales, FHA y VA a partir de 2017, y descubra cuál podría ser el adecuado para usted.

Préstamos Convencionales

Cuando solicita un préstamo hipotecario, puede solicitar un préstamo respaldado por el gobierno, como un préstamo FHA o VA, o un préstamo convencional, que no está asegurado ni garantizado por el gobierno federal. Esto significa que, a diferencia de los préstamos asegurados por el gobierno federal, los préstamos convencionales no tienen garantías para el prestamista si no paga el préstamo.

Por esta razón, si realiza un pago inicial de menos del 20% sobre la propiedad, tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (Private Mortgage Insurence o PMI) cuando obtenga un préstamo convencional. Si no cumple con el préstamo, la compañía de seguros hipotecarios se asegura de que el prestamista reciba el pago completo.

Las hipotecas convencionales se dividen en una de dos categorías: préstamos conformes o conforming y no conformes o nonconforming. Los préstamos hipotecarios conformes convencionales deben cumplir con las pautas establecidas por la Asociación Federal de Hipotecas Nacionales (Fannie Mae) y la Corporación Federal de Hipotecas de Préstamos para Viviendas (Freddie Mac) y están disponibles para todos, pero calificar para estos es más complicado que hacerlo para los préstamos VA y FHA . Debido a que no existe un seguro del gobierno, los préstamos convencionales representan un mayor riesgo para los prestamistas, por lo que los requisitos de crédito e ingresos son más estrictos que para las hipotecas de la FHA y VA.

En general, puede obtener un préstamo conforme convencional si:

  • Tiene buen puntaje crediticio,
  • Tiene un ingreso estable y
  • Puede hacer el pago inicial (aunque un préstamo convencional puede requerir tan solo un 3% de pago inicial).

Otros tipos de préstamos convencionales, que no son conformes, incluyen préstamos jumbo, préstamos de cartera y préstamos de alto riesgo.

Préstamos de la FHA.

Un préstamo de la FHA es un préstamo asegurado por la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration o FHA). Si usted no cumple con el préstamo y su casa no vale lo suficiente para pagar la deuda por completo mediante una ejecución hipotecaria, la FHA compensará al prestamista por la pérdida.

Debido a que el préstamo está asegurado, el prestamista puede ofrecerle buenos términos, incluido un pago inicial tan bajo como del 3.5% del precio de compra. A menudo, es más fácil obtener un préstamo de este tipo que calificar para una hipoteca convencional, además, cualquiera puede solicitarlo. Los prestatarios con un puntaje de crédito FICO tan bajo como de alrededor de 500 podrían ser elegibles para un préstamo de la FHA. Sin embargo, los préstamos de la FHA tienen un límite de préstamo máximo que varía según el costo promedio de la vivienda en una región determinada. Para obtener más información sobre los límites de préstamos de la FHA, visite el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de Estados Unidos de América.

Normas más estrictas de la FHA a partir del 2019.

La mayoría de los préstamos de la FHA son aprobados por un sistema automatizado, mientras que unos pocos son referidos a los prestamistas, quienes revisan manualmente las solicitudes de los prestatarios según las pautas de la FHA. En 2016, HUD eliminó una regla que requería revisiones manuales para todas las solicitudes de hipoteca de prestatarios con puntajes de crédito inferiores a 620 y relaciones de deuda a ingresos superiores al 43%. Sin embargo, en marzo del 2019 la agencia informó a los prestamistas que está ajustando los requisitos de suscripción para los préstamos asegurados por la FHA pues se están haciendo demasiados préstamos de riesgo. En la actualidad, alrededor de entre 40,000 y 50,000 préstamos por año, es decir, entre el 4% y el 5% del total de las hipotecas que la FHA asegura anualmente, y que previamente se habrían aprobado automáticamente, se someterán a una revisión de suscripción manual más rigurosa.

Además, deberá pagar una prima de seguro hipotecario o «MIP» como parte de un préstamo de la FHA. (Las hipotecas convencionales tienen seguros PMI y los de la FHA tienen MIP). Las primas que pagan los prestatarios contribuyen al Fondo Mutuo de Seguro Hipotecario. La FHA recurre a este fondo para pagar las reclamaciones de los prestamistas cuando los prestatarios no pagan.

Préstamos de la VA.

Un préstamo de la VA es un préstamo garantizado por la Administración de Veteranos (VA). Este tipo de préstamo solo está disponible para ciertos prestatarios a través de prestamistas aprobados por VA. La garantía significa que el prestamista está protegido contra pérdidas si el prestatario no paga el préstamo.

Para obtener un préstamo VA, debe ser:

  • Miembro actual de las fuerzas armadas de los Estados Unidos,
  • Un veterano,
  • Un reservista o miembro de la guardia nacional, o
  • Cónyuge sobreviviente elegible. (Para conocer los requisitos específicos de elegibilidad para un préstamo de VA, visite el sitio web de VA).

Los préstamos hipotecarios de la VA se pueden garantizar sin pago inicial y no existe un requisito de seguro hipotecario privado. Sin embargo, los prestatarios generalmente tienen que pagar una tarifa de financiamiento. Este es un cargo único de entre el 1.25% y 3.3% del monto del préstamo.

Obtenga ayuda.

Elegir la hipoteca adecuada para su situación puede llegar a ser frustrante.Si tiene problemas para determinar qué tipo de préstamo es mejor para sus circunstancias o necesita otro consejo para comprar una vivienda, considere comunicarse con un asesor de vivienda aprobado por HUD, un prestamista hipotecario o un abogado de bienes raíces.

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