Leyes de ejecución hipotecaria de Florida ¿enemiga o aliada de los propietarios?

Las leyes de ejecución hipotecaria de Florida cambiaron en 2013, tanto en beneficio como en detrimento de los propietarios. Específicamente, la ley:

  • Expandió el proceso de ejecución hipotecaria acelerada,
  • hizo imposible recuperar una casa después de una ejecución hipotecaria bajo ciertas circunstancias,
  • ahora requiere que el prestamista presente evidencia del pagaré junto con su reclamo,
  • y limita los juicios por deficiencia.

El Proyecto de Ley 87 cambió las ejecuciones hipotecarias en Florida.

En Florida, las ejecuciones hipotecarias son procesos judiciales. Esto significa que la entidad crediticia debe presentar una demanda en un tribunal estatal. Esta entidad inicia el proceso mediante la presentación de una queja ante el tribunal y la notificación de ella al prestatario (propietario de la vivienda), junto con el citatorio. En caso de que el prestatario pierda el caso, el tribunal emitirá un fallo de ejecución hipotecaria y la propiedad se venderá para satisfacer la deuda.

El Proyecto de Ley 87 también llamado Ley de Ejecución Hipotecaria Justa de Florida (Florida Fair Foreclosure Act), realizó varios cambios sustanciales en cuanto a la forma en que se realizan las ejecuciones hipotecarias en el estado.

¿Cómo esta ley perjudica a los propietarios?

Debido a que el objetivo primordial de la ley es acelerar el proceso de ejecución hipotecaria, puede resultar perjudicial para los propietarios de viviendas.

  1. Ampliación del proceso de ejecución hipotecaria acelerado.

La ley de Florida ya preveía un procedimiento diseñado para acelerar el proceso de ejecución hipotecaria en casos no disputados o en casos en los que el propietario no tuviera una defensa legítima. Anteriormente, después de que se había presentado la queja de ejecución hipotecaria, la entidad crediticia podía solicitar una orden para demostrar por qué la ejecución hipotecaria no debía proceder. Si el propietario demandado renunciaba a su derecho a ser escuchado o perdía su audiencia, el tribunal podría participar en un juicio final de sentencia de ejecución hipotecaria y ordenar al secretario del tribunal realizar una venta de ejecución hipotecaria. Ahora, cualquier titular de derecho de propiedad, incluidas las asociaciones de propietarios y las asociaciones de condominos, pueden presentar una solicitud para encausar las ejecuciones hipotecarias a través del proceso acelerado en lugar de hacerlo a través de un procedimiento judicial típico. (Fla. Stat. § 702.10).

En una ejecución hipotecaria acelerada, el propietario tiene menos tiempo para sugerir y perseguir una modificación del préstamo, un plan de tolerancia, un nuevo plan de pagos, la venta corta o al descubierto, una transferencia por acta notarial o fideicomiso en lugar de la ejecución hipotecaria, o simplemente para prepararse para la transición de la propiedad.

  1. Los juicios de ejecución hipotecaria son finales.

Esta ley hace que los juicios de ejecución hipotecaria sean definitivos. Cualquier acción para anular, invalidar o impugnar la validez de un juicio final de ejecución hipotecaria se limita a daños monetarios cuando la entidad crediticia ha cumplido con ciertas condiciones. Esto significa que una víctima de una ejecución hipotecaria fraudulenta no recuperará la casa si:

  • El dueño de la casa fue debidamente notificado de la demanda de ejecución hipotecaria,
  • el juicio final de ejecución hipotecaria fue llevado a cabo,
  • los períodos de apelación han transcurrido sin que se hayan presentado apelaciones,
  • la propiedad ha sido comprada por una persona no afiliada con la entidad crediticia o el propietario ejecutado en un momento en el que no hay ninguna posibilidad de que se presente una demanda para anular, invalidar o impugnar la ejecución hipotecaria.

Con esta disposición, la ley fortalece la finalidad de los juicios de ejecución hipotecaria una vez que el prestamista transfiere la propiedad embargada a un nuevo propietario. El ex propietario puede continuar buscando recibir una compensación monetaria por parte del prestamista, pero no podrá recuperar el título de propiedad.

¿Cómo esta ley ayuda a los propietarios?

No todo es malo para los propietarios. Esta ley también proporciona un par de protecciones al propietario.

  1. El prestamista debe presentar la nota.

Si usted sacó un inmueble a préstamo debió firmar una hipoteca y un pagaré. El pagaré es lo que establece su responsabilidad de pagar el préstamo hipotecario. La hipoteca crea un derecho de retención sobre la propiedad. El titular de la nota es la única parte que tiene derecho a ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad.

A partir del 1 de julio de 2013, el propietario del préstamo (la entidad crediticia) debe poder demostrar su derecho de ejecución hipotecaria mediante la presentación de elementos adicionales además de la solicitud de ejecución hipotecaria, que incluyen:

  • Una certificación de que el demandante posee el pagaré original o,
  • si la nota se ha perdido, una declaración jurada de nota perdida con una cadena clara de todos los endosos, transferencias o asignaciones del pagaré.

Este requisito ayuda a garantizar que la entidad adecuada persiga la ejecución hipotecaria, es decir, que la parte que ejecuta la hipoteca tiene «legitimación» para dicha ejecución.

  1. Reducción del estatuto de limitaciones sobre el juicio por deficiencia. 

Cuando un prestamista realiza una ejecución hipotecaria, la deuda total que el prestatario debe en ocasiones excede el precio de venta de la ejecución hipotecaria. La diferencia entre la deuda total y el precio de venta se denomina «deficiencia». En algunos estados, entre ellos Florida, el prestamista puede solicitar un juicio por deficiencia en contra del prestatario para recuperar esta diferencia. Por lo general, una vez que el prestamista obtiene un fallo por deficiencia, este podrá cobrar dicha cantidad al prestatario.

Desde julio del 2013, el período de tiempo en que el prestamista puede solicitar un juicio por deficiencia se redujo de cinco a un año para propiedades residenciales con no más de cuatro habitantes. Este plazo comienza a correr el día después de que el secretario del tribunal emite un certificado de título al comprador que adquirió la casa en la ejecución hipotecaria.

¿Cómo obtener ayuda?

Si necesita más información sobre cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias en Florida, o si desea saber si tiene posibles defensas para una ejecución hipotecaria, considere hablar con un abogado de ejecuciones hipotecarias.

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