En Estados Unidos, la mayoría de inversionistas profesionales de bienes raíces hacen uso de una serie de herramientas financieras con el objetivo de hacer una inversión sensata. Entre estas, suelen considerar en primer lugar las ‘’tasas máximas’’ o el rendimiento anual calculado para una inversión.
Por otro lado, las personas que recién empiezan a buscar una vivienda unifamiliar u otra propiedad residencial en la cual invertir, casi siempre hacen uso del instinto o la emoción a la hora de tomar una decisión de compra. Es posible que estas personas simplemente amen la propiedad y esperen que algún día su valor aumente considerablemente. Pero, incluso si una propiedad aumenta de valor (cosa que no siempre es un hecho), ¿se podrá valorizar lo suficiente como para cubrir los costos anuales de la propiedad?
El principal promotor financiero que conduce una decisión de propiedad de inversión debe ser el ingreso anual que generará antes de que llegue el momento de vender.
Cálculo de los ingresos y la “tasa máxima”.
A continuación cuatro consejos para tomar decisiones financieras acertadas:
- Decida el alquiler anual que se puede esperar una propiedad de alquiler residencial. Si la propiedad ya está alquilada, debe tener conocimiento sobre la renta esperada (recibida). De lo contrario, revise alquileres de propiedades similares en la zona, esto puede hacerlo en oficinas de bienes raíces.
- Estime los gastos anuales de propiedad de la propiedad, lo cual incluirá lo siguiente:
- Los costos proyectados cuando el inmueble esté desocupado.
- Los impuestos de bienes inmuebles.
- Los servicios públicos que usted (no el inquilino) pagará, como el agua.
- Los seguros de propiedad y responsabilidad civil. Por ejemplo, la póliza de un propietario.
- Costos de reparación para hacer frente al desgaste de la vivienda.
- Tenga en cuenta su ingreso neto anual: (alquiler anual menos gastos anuales).
- Calcule la tasa de capitalización de la propiedad (cap rate). Este es el rendimiento anual que se puede esperar de su inversión. Esta tasa se obtiene al dividir el ingreso neto entre el costo de la propiedad.
Ejemplo: Usted alquila una casa pequeña de dos habitaciones por $2,000 dólares el mes o $24,000 dólares anuales. Anticipe los gastos anuales de la siguiente manera:
- Tasa de desocupación del 5%…………..$ 1,200
- Impuestos de bienes inmuebles……….$ 3,800
- Mantenimiento y otros gastos………….$ 2,000
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- Gastos totales………..$ 7,000
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Ingreso neto anual = $ 17,000 ($ 24,000 – $ 7,000)
En el ejemplo anterior, el precio de venta para la propiedad fue de $325,000 dólares. El cálculo de la tasa máxima entonces es: $ 17,000 / $ 325,000 = 5.2%
Esta propiedad produce un rendimiento o “tasa de capitalización” del 5.2% (a menos que pueda obtener la propiedad por un precio más bajo).
Entendiendo la “tasa de capitalización”.
Cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mejor será el rendimiento anual de su inversión. Puede dividir el valor de sus ingresos netos calculados por su tasa de límite objetivo para así determinar el precio que estaría dispuesto a pagar por una propiedad en particular. La “tasa de capitalización” que debe comprar dependerá de la ubicación de la propiedad que se desea adquirir y del rendimiento que necesita para que la inversión tenga rentabilidad para usted. Generalmente entre un 4% y 10% por año es un rango razonable para ganar por su propiedad de inversión.
Independientemente de la tasa de rendimiento que esté buscando, debe de asegurar que los ingresos proyectados le puedan permitir obtener una buena cantidad de efectivo después de que se haya realizado el pago de la hipoteca. Si tiene un inquilino que no paga por algunos meses, y la tasa máxima de su propiedad potencial es de tan solo el 2% o menos, su propiedad de inversión puede llegar a perder dinero rápidamente. Es por este motivo y otros que debe asegurarse de verificar el rendimiento proyectado en el peor de los casos de pérdida de alquiler, para asegurarse de que puede manejar el transporte de la propiedad cuando está desocupada.