Ventajas y desventajas de invertir en bienes raíces comerciales.

Cualquier tipo de propiedad, ya sea comercial o residencial, puede ser una buena oportunidad de inversión. Para su capital, las propiedades comerciales ofrecen una mayor recompensa financiera que las propiedades residenciales tales como apartamentos para alquilar o viviendas familiares, pero también implican la posibilidad de riesgos mayores.

Entender todas las ventajas y desventajas de invertir en bienes raíces comerciales es importante para que usted pueda realizar una inversión informada y adecuada a su situación específica.

¿Qué es una propiedad comercial?

Propiedades comerciales son:

  • edificios comerciales,
  • edificios de oficinas,
  • bodegas,
  • naves industriales,
  • edificios de apartamentos,
  • edificios de “uso mixto” (cuando la propiedad es usada, por ejemplo, para fines comerciales, oficinas y apartamentos simultáneamente).

Hay matices propios en la gestión de cada uno de este tipos de propiedades. Para tener una idea general de lo que significa invertir en propiedades comerciales, examinemos las ventajas y desventajas de invertir en un edificio comercial de una sola planta, como por ejemplo un «un pequeño centro comercial».

Ventajas de invertir en una propiedad comercial.

A continuación detallaremos algunos de las ventajas de invertir en bienes raíces comerciales en vez de propiedades residenciales.

Ingresos potenciales. La mejor razón para invertir en propiedades comerciales son los ingresos potenciales. Las propiedades comerciales generalmente tienen un rendimiento anual sobre el precio de compra de entre el 6% y el 12%, dependiendo de la zona. Este es un rango mucho más alto que el que normalmente existe en las propiedades residenciales, que va del 1% al 4% en el mejor de los casos.

Relaciones profesionales. Los dueños de pequeñas empresas generalmente se enorgullecen de sus negocios y quieren proteger su sustento. Los dueños de propiedades comerciales no suelen ser individuos, sino LLCs, y operan la propiedad como un negocio. Como tal, el propietario y el inquilino tienen más una relación de negocio a negocio con el cliente, lo que ayuda a mantener las interacciones profesionales.

Ojo público. Los inquilinos comerciales tienen un interés personal en el mantenimiento de su tienda y fachada. Si no prestan atención a estos detalles, esto puede terminar por afectar a su negocio. Como resultado, los inquilinos comerciales y los intereses de los propietarios están alineados. Esto ayuda al propietario a mantener y mejorar la calidad de la propiedad y, en última instancia, el valor de su inversión.

Horas limitadas de operación. Los negocios normalmente dejan de operar por las noches. En otras palabras, usted trabajará cuando ellos lo hagan. Con la excepción de las llamadas de emergencia nocturnas por allanamiento o alarmas de incendio, usted debería poder descansar en la noche sin recibir llamadas a medianoche porque su inquilino necesita una reparación o ha perdido su llave. Para las propiedades comerciales también es más probable que usted tenga un servicio de monitoreo de alarmas por si algo sucede en la noche sea su compañía de alarmas la que notifique a las autoridades apropiadas.

Evaluaciones de precios más objetivas. A menudo es más fácil evaluar los precios de las propiedades comerciales porque usted puede solicitar la declaración de ingresos del propietario actual y determinar cuál debería ser el precio basado en ella. Si el vendedor está utilizando un corredor bien informado, el precio de venta debe fijarse a un precio en el que un inversionista pueda obtener la tasa máxima prevaleciente en el área para el tipo de propiedad comercial que está buscando. Las propiedades residenciales a menudo están sujetas a precios menos estables.

Contratos de arrendamiento Triple Net. El concepto general es que usted como propietario no tiene que pagar ningún cargo de la propiedad (como sería el caso de los bienes raíces residenciales). El arrendatario maneja todos los gastos de la propiedad directamente, incluyendo los impuestos de bienes raíces. El único gasto que le corresponde al dueño pagar es su hipoteca. Compañías como Walgreens, CVS y Starbucks firman este tipo de contratos de arrendamiento, ya que quieren mantener un aspecto y una sensación acorde con su marca, por lo que manejan esos costos. Usted como inversionista entonces, llega a tener un generador de ingresos alto contra su mantenimiento, por su dinero. Los centros comerciales pequeños tienen una variedad de distintos contratos de arrendamientos. Los tipo triple net no suelen hacerse con los negocios más pequeños, pero ni así dejan de ser tipos de arrendamiento óptimos que usted no podría conseguir con una propiedad residencial.

Mayor flexibilidad en los términos de arrendamiento. Hay menos leyes de protección al consumidor que rigen los arrendamientos comerciales, en comparación con las docenas de leyes estatales, como los límites de los depósitos de seguridad y las reglas de terminación, que cubren los bienes raíces residenciales.

Las desventajas de invertir en propiedades comerciales.

Aunque hay muchas razones positivas para invertir en bienes raíces comerciales en lugar de residenciales, también hay cuestiones negativas que considerar.

El compromiso del tiempo. Si usted es dueño de un edificio comercial minorista con cinco inquilinos, o incluso menos, tiene más que administrar que con una inversión residencial. Usted no puede ser un propietario ausente y maximizar el retorno de su inversión. En el sector comercial, es probable que tenga que lidiar con varios contratos de arrendamiento, ajustes anuales de CAM (costos de mantenimiento del área común a cargo de los inquilinos), problemas de mantenimiento y problemas de seguridad pública. En pocas palabras, usted tiene más que manejar, y, así como sus inquilinos tienen que preocuparse por el ojo público, usted también debe hacerlo.

Ayuda profesional requerida. Si usted es fan de los «hágalo usted mismo (DIY)», más le vale tener licencia si planea manejar los problemas de mantenimiento en su propiedad comercial. Lo más probable es que usted no esté preparado para manejar los problemas de mantenimiento por sí mismo y tenga que contratar a alguien para que le ayude con las emergencias y las reparaciones. Si bien este costo adicional no es bien recibido, tendrá que agregarlo a su conjunto de gastos para poder cuidar adecuadamente de su propiedad. Recuerde tomar en cuenta los gastos de administración de la propiedad al evaluar el precio de una propiedad de inversión comercial. Las compañías de administración de propiedades pueden cobrar entre el 5% y el 10% de los ingresos de alquiler por sus servicios, que incluyen la administración del arrendamiento. Evalúe de antemano si desea gestionar usted mismo el arrendamiento y las relaciones, o si desea tercerizar esas responsabilidades.

Inversión mucho más grande. Adquirir una propiedad comercial normalmente requiere un pago inicial mucho más grande que cuando adquiere una propiedad residencial en la misma área. Por esto, a menudo es más difícil iniciar en este rubro. Una vez que haya adquirido una propiedad comercial, puede esperar que le sigan algunos gastos de capital importantes. Todo con su propiedad podría ir viento en popa durante algunos unos meses y de la nada llega una cuenta de $10,000 dólares para reparar el techo o comprar un nuevo calentador. Con más clientes, hay más instalaciones que mantener y, por lo tanto, más pasivos. Lo que usted espera es que las ganancias en ingresos superen las ganancias en costos, para que la compra de una propiedad comercial sobre una residencial sea rentable.

Mayores riesgos. Las propiedades destinadas al uso comercial tienen más visitantes públicos y por lo tanto mayor circulación de gente. Considere que cualquier día alguien podría resultar herido o hacer algo para dañar su propiedad. Los autos pueden golpear a un cliente en el estacionamiento, la gente puede resbalar con en el hielo durante el invierno y los vándalos pueden grafitear su propiedad. Incidentes como estos pueden ocurrir en cualquier lugar, pero las posibilidades de experimentar alguno de estos eventos aumentan cuando se invierte en propiedades comerciales. Si no es bueno lidiando con riesgos adverso, es posible que desee examinar más detenidamente la posibilidad de invertir su dinero en propiedades residenciales.

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