Seguro de título inmobiliario, su mejor opción.

Obtener un seguro de título inmobiliario o title insurance, es uno de los pasos estándar que toman los compradores de viviendas antes de cerrar la compra de una vivienda. El seguro de título es crucial para el comprador de una vivienda porque lo protege a usted y a su prestamista de la posibilidad de que su vendedor no tenga, o los vendedores anteriores no hayan tramitado, la propiedad clara y libre de la casa y la propiedad y, por lo tanto, no pueda legítimamente transferirle la propiedad completa. Aunque la posibilidad de presentar un reclamo de cobertura es relativamente baja, el valor de lo que puede perder si se queda sin cobertura es alto; de hecho, podría perder la casa en sí.

Siga leyendo para saber cómo funciona el seguro de título, cómo y por qué podría perder su hogar sin seguro de título, y cómo el seguro de título lo ayuda a protegerse.

¿Cómo obtener un seguro de título?

Su agente de custodia o cierre iniciará el proceso para obtener un seguro de título poco después de que se firme su acuerdo de compra. Por lo general, su agente de cierre o abogado elegirá a su asegurador de título por usted.

Probablemente deba pagar una tarifa única de alrededor de $ 1,000 dólares para el seguro de título. (Sin embargo, en algunos estados el vendedor tradicionalmente paga esta factura). El proceso es muy estándar y es probable que se lleve a cabo sin problemas.

¿Qué podría pasar si no obtiene un seguro de título?

Así es como las cosas podrían salir mal. En el caso más extremo, los vendedores podrían tratar de venderle una casa que no les pertenece. Ha habido casos de inquilinos haciéndose pasar por vendedores. Sin embargo, los problemas de título típicos son menos dignos de un espectáculo de crimen, aunque más complicados. Por ejemplo, el vendedor podría haber comprado la casa hace diez años con un hermano con el que no ha habla más y no sabe que necesita la firma de su hermano para vender. A veces, los problemas acechan en el pasado más lejano. Un ejemplo de ello sería el siguiente. Un vendedor podría haberle comprado el lugar a una mujer soltera, sin darse cuenta de que su ex-esposo todavía era copropietario de la propiedad y no había firmado la venta como se requería.

No todos los problemas de título involucran a toda la propiedad. Por ejemplo, personas o agencias podrían haber presentado gravámenes contra la propiedad, reclamos legales que se pagarán con el producto de la venta de la propiedad, para saldar la deuda del propietario con ellos. Los tipos más comunes de gravámenes de propiedad buscan el pago de deudas relacionadas con impuestos, manutención de niños y honorarios de contratistas. Estos gravámenes se adhieren a la casa como pegamento, hasta que la casa se venda o se ejecute. Las disputas sobre los límites de la propiedad a menudo también resultan en reclamos de seguro de título.

En cualquiera de estas situaciones, el seguro de título intervendrá para ayudarle. Una nota importante sobre la vivienda cooperativa: si está comprando una cooperativa, donde en realidad no será propietario de bienes inmuebles (solo acciones en una corporación), no se necesita un seguro de título.

Seguro de título: pólizas del prestamista y pólizas del comprador.

El seguro de título es típicamente una combinación de dos pólizas: la póliza de un prestamista y la póliza del prestatario. Su prestamista, suponiendo que esté solicitando un préstamo hipotecario, requerirá que compre una póliza de prestamista (también llamada «póliza de hipotecario»). Esto para pagar sus costos de defensa legal y reembolsar cualquier pago de hipoteca que no pueda hacer porque usted perdió la casa por el reclamo de otra persona.

El prestamista también puede exigirle que compre una «política del propietario» para cubrir sus propios honorarios legales y otras pérdidas, como un paso extra para proteger la garantía del prestamista. Incluso si su prestamista no requiere que compre una póliza de propietario, probablemente debería considerar comprar una de todos modos.

¿Por qué necesita ambas pólizas?

Ninguna búsqueda de título preliminar no importa cuán completa, puede predecir cuándo aparecerá un pariente o heredero perdido hace mucho tiempo o si el papeleo enterrado durante años bajo un nombre mal escrito revelará un reclamo sobre la propiedad. La política del prestamista se activará para defender tales reclamos y, si todo va bien, podría resolver el asunto contra quien lo planteó.

Pero ¿qué pasa si el tribunal decide que, por ejemplo, el pariente perdido hace mucho tiempo es el verdadero dueño de la casa? Luego, la póliza del prestamista le reembolsará al prestamista lo que debe en la hipoteca, pero no pagará el monto de su pago inicial y otros pagos principales, sin mencionar que ya no será el propietario de la casa. Sin embargo, la póliza del propietario cubrirá sus pérdidas financieras (aunque es posible que aún tenga que mudarse de la casa).

¿Cómo el informe preliminar del título ayuda a garantizar un título claro?

Nadie quiere que el pasado regrese y castigue al comprador de la casa de esta manera, por lo que la compañía de seguros de títulos realizará una «búsqueda de títulos» como su primera tarea antes de emitir la póliza. (O su abogado podría encargarse de esto, dependiendo de la costumbre en su estado). La búsqueda consiste en revisar los registros públicos relacionados con la casa, incluidos los hechos, testamentos, fideicomisos, decretos de divorcio, declaraciones de quiebra, sentencias judiciales y registros de impuestos.

El informe de título preliminar resultante (a veces llamado «compromiso de seguro de título», «compromiso de título» o «informe de gravamen») les da a todos la oportunidad de eliminar puntos problemáticos antes de proceder con la venta, o de cancelar la venta, si todo lo demasiado serio está descubierto. También permite que todos sepan las condiciones bajo las cuales se le ofrecerá un seguro. Por ejemplo, la política no cubrirá algunas cosas que no se pueden conocer o aclarar (exclusiones).

Afortunadamente, no debería ser usted quien tenga que actuar sobre los problemas con su título. Como se le promete un título claro, cualquier nube que surja es problema del vendedor, no suyo. El agente de cierre normalmente llamará al agente de bienes raíces o al abogado del vendedor si el informe muestra un problema. La mayoría de los vendedores acuerdan pagar cualquier gravamen mediante una deducción del dinero de la compra al cierre.

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