¿Una casa heredada califica para la exención de impuestos sobre la venta de viviendas de $250,000 / $500,000 USD?

Reglas fiscales especiales se aplican cuando se vende una casa heredada.

Si usted hereda una casa, ¿califica para la exención de impuestos sobre la venta de viviendas de $250,000 / $500,000 dólares? La respuesta es no. Sin embargo, se beneficia de las reglas de base mejoradas para propiedades heredadas. Como resultado, es posible que termine no necesitando la exención cuando venda dicha propiedad.

¿Quién califica para la exención fiscal sobre la venta de viviendas?

Antes, un poco de antecedentes. La ley tributaria brinda a los propietarios una exención impositiva muy generosa cuando venden sus propiedades. Como parte de esta, hasta $250,000 dólares de cualquier ganancia de dicha venta recibida por un solo propietario está libre de impuestos. Para los propietarios casados que presentan una declaración conjunta, se excluyen de los ingresos hasta $500,000 de ganancia. Para calificar para la exclusión, la casa debe haber sido utilizada como casa principal durante dos años de los cinco años anteriores a la venta.

En el momento en que usted herede una casa, no calificará automáticamente para esta exención. Tendría que mudarse a la casa y vivir allí durante al menos dos años para calificar.

No obstante, es posible que realmente no necesite esta exención gracias a las reglas de base mejoradas (stepped-up basis rules).

¿Cómo afectan las reglas de base mejoradas a las personas que han heredado una propiedad?

La base es el costo de un activo a efectos fiscales. Para determinar si tiene una ganancia o pérdida cuando vende un activo, debe restar su base del precio de venta. Si tiene un número positivo, tiene una ganancia. Si tiene un número negativo, tiene una pérdida.

La base de una casa que compra o construye es su costo más cualquier mejora que haga mientras la posee.

Sin embargo, la base impositiva de una casa se determina de manera diferente cuando alguien hereda una casa después de que el propietario muere. Cuando hereda una propiedad, recibe automáticamente una «base intensificada». Esto significa que el costo de la vivienda a efectos fiscales no es lo que el propietario anterior, ahora fallecido, pagó por ella. En cambio, su base es su valor de mercado a la fecha de la muerte del propietario anterior. Este generalmente será más alto que la base del propietario anterior.

La conclusión es que si hereda una propiedad y luego la vende, usted tendrá que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital basado únicamente en el valor de la propiedad a la fecha de la muerte del propietario anterior.

Ejemplo: Martin hereda la casa de su abuelo Alan. Alan pagó $100,000 dólares por ella hace más de 20 años. Alan gastó $20,000 dólares en mejoras a lo largo de los años, por lo que la base impositiva de su casa justo antes de que falleciera era de $120,000 dólares. Sin embargo, cuando Martin hereda la casa, su base se incrementa a su valor de mercado a la fecha de la muerte de Alan. Martin avalúa la casa y su valor se establece en $500,000 dólares. Martin vende la casa por $505,000 dólares algunos meses después de heredarla. La base impositiva de la casa es de $500,000 dólares. Él resta esta cantidad del precio de venta para determinar su ganancia imponible: $505,000 (precio de venta) – $500,000 (base) = $5,000 dólares de ganancia.

Si vende una casa heredada por menos de la base mejorada, tendrá una pérdida de capital que puede deducirse (suponiendo que no use la casa como su residencia personal). Sin embargo, solo $3,000 dólares de tales pérdidas se pueden deducir de su ingreso ordinario anual. Cualquier exceso debe ser transferido a años futuros para ser deducido.

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