¿Cómo funcionan los desalojos? Lo que los inquilinos deben saber

Los propietarios no pueden solo sacarlo de la propiedad, incluso si usted está atrasado con el alquiler. Antes, se debe obtener una sentencia judicial.

En Estados Unidos, su arrendador no puede desalojarlo sin terminar primero el contrato de arrendamiento. Esto generalmente involucra un aviso por escrito adecuado, es decir, de una forma y modo específicos. Si no se muda después de recibir una notificación adecuada (o si no cambia sus circunstancias, por ejemplo, pagando el alquiler demorado o reubicando al perro), el propietario puede presentar una demanda de desalojo. Este tipo de demanda a veces se denomina detención ilegal o demanda de UD. Para ganar, el arrendador debe demostrar que hizo algo mal que justifica terminar el contrato de arrendamiento.

Las leyes estatales contienen requisitos detallados para los propietarios que desean finalizar un arrendamiento. Cada estado tiene sus propios procedimientos sobre cómo los avisos de terminación y los documentos de desalojo deben escribirse y entregarse al inquilino. Los propietarios deben seguir las reglas y procedimientos estatales exactamente.

¿Cuándo puede un propietario enviar un aviso de terminación con causa?

Aunque la terminología varía un poco de un estado a otro, existen básicamente tres tipos de avisos de terminación que puede recibir si ha violado el contrato de alquiler o arrendamiento de alguna manera:

  • Notificación de pago o abandono: Generalmente se entregan a alguien que no ha pagado el alquiler. Estos avisos le dan unos días (de tres a cinco en la mayoría de los estados) para ponerse al corriente con sus pagos o mudarse (abandonar la propiedad).
  • Notificación de remedio o abandono: Generalmente se entregan a alguien que viola un término o condición del contrato de arrendamiento o alquiler, como una cláusula de no mascotas o la promesa de abstenerse de hacer ruido excesivo. Por lo general, tiene una cantidad de tiempo establecida para orregir o «remediar» la violación antes de tener que cancelar el contrato y abandonar la propiedad.
  • Notificación de abandono definitivo: Estas notificaciones son las más estrictas de todas. Mediante ellas, se le ordena al inquilino que desocupe la propiedad sin la posibilidad de pagar el alquiler que deba o corregir la violación al contrato hecha. En la mayoría de los estados, los avisos de abandono definitivo se permiten solamente si usted:
    • Infringió reiteradamente una cláusula significativa del contrato de arrendamiento.
    • Se retrasó con el pago del alquiler en más de una ocasión.
    • Dañó gravemente las instalaciones, o
    • Participó en actividades ilegales graves, como tráfico de drogas, dentro de la propiedad.

¿Cuándo puede un propietario enviar un aviso de terminación sin causa?

Incluso si no ha violado el contrato de alquiler y no se ha retrasado con el pago de la renta, el propietario podría pedirle que se mude en cualquier momento (suponiendo que no tenga un contrato de arrendamiento a plazo fijo) siempre y cuando el propietario le otorgue un período de aviso suficiente.

En la mayoría de los estados, cuando el arrendador no tiene una razón para terminar el contrato, puede enviar un aviso de desalojo de 30 o 60 días. La duración del aviso de desalojo puede ser un poco más largo o corto dependiendo cada estado.

Excepciones de control de renta.

Muchas ciudades que utilizan el control de renta van más allá de las leyes estatales y requieren que el arrendador de una razón legalmente reconocida para la rescisión del contrato. Estas leyes se conocen como «protección de desalojo por causa justa».

¿Cuándo puede un propietario presentar una demanda de desalojo?

Tras recibir un aviso de terminación, si el inquilino no se mudó o arregló la violación del contrato de arrendamiento, el propietario puede notificarlo adecuadamente con una citación y una orden de desalojo para proceder con éste.

El tribunal fijará una fecha y hora para una audiencia o juicio ante un Juez. Debe presentarse a esta audiencia. Si no lo hace, el Juez probablemente fallará en su contra, incluso si tiene una posible defensa contra el desalojo.

Posibles defensas del inquilino contra el desalojo.

Incluso si termina en la corte, usted puede disminuir las posibilidades de victoria del arrendador. Quizás pueda señalar papeleo de mala calidad en la preparación de la demanda de desalojo. O tal vez el comportamiento ilegal del arrendador, como no mantener la propiedad alquilada en condiciones habitables, sirva como una buena defensa, como lo sería un reclamo de que la demanda de desalojo es en represalia por su insistencia en reparaciones importantes necesarias.

La fuerza pública durante un desalojo.

Si el propietario gana la demanda de desalojo, el propietario no puede simplemente moverlo a usted y sus cosas a la calle. Los propietarios deben emitir el fallo del tribunal ante una oficina local encargada de aplicar la ley, después del pago de una tarifa. Un alguacil o mariscal le avisará que el oficial volverá dentro de unos días para escoltarlo fuera de la propiedad. En ese punto, es mejor reconocer la derrota y dejar la propiedad por las buenas.

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