Una descripción general de las reglas, formularios y procedimientos de desalojo en el estado de California.
Antes de desalojar a un inquilino, la ley de California requiere que el arrendador rescinda legalmente el contrato de arrendamiento. Para hacer esto, el arrendador debe primero notificar por escrito al inquilino, según lo especificado por la ley estatal. Si el inquilino no se muda o reivindica su mala conducta, por ejemplo, pagando el alquiler o encontrando un nuevo hogar para su perro (cuando el contrato de arrendamiento prohíbe mascotas), entonces el propietario puede presentar una demanda de desalojo (también llamada demanda de retención ilegal o unlawful detainer suit). En caso de infracciones graves en el contrato de arrendamiento, el arrendador no necesita darle al inquilino la opción de corregir el comportamiento problemático.
La ley de California establece los requisitos exactos para terminar un contrato de arrendamiento mediante distintos tipos de avisos de terminación y procedimientos requeridos dependiendo de cada situación. Este artículo proporciona una descripción general de las reglas que los propietarios deben seguir si desean o necesitan desalojar a un inquilino o finalizar un contrato de arrendamiento en este estado. Recuerde que las comunidades con ordenanzas de control de renta (rent control ordinances) pueden imponer reglas adicionales en cuanto a la terminación de un arrendamiento.
Aviso de terminación con causa (termination with cause).
Un arrendador puede rescindir un contrato de arrendamiento en California anticipadamente y desalojar al inquilino por una variedad de razones entre la cuales se encuentran retrasos en el pago del alquiler, alguna violación al contrato de arrendamiento o la comisión de un acto ilegal. Antes de terminar el contrato, el arrendador debe notificar de ello por escrito al inquilino. El motivo de la terminación determinará el tipo de notificación necesaria.
- Aviso de tres días para pagar el alquiler atrasado. Si el inquilino no paga el alquiler dentro del plazo estipulado en el contrato, el propietario puede darle al inquilino un aviso de tres días para pagar el alquiler o terminar el contrato y desalojar la propiedad. Este aviso informa al inquilino que tiene tres días para pagar el alquiler en su totalidad. De no pagarlo, el propietario podrá presentar una demanda de desalojo ante el tribunal al término de este plazo (ver Código de Cal. De Civ. Proc. § 1161 (2)).
- Aviso de tres días para corregir violaciones. Si el inquilino viola el contrato de arrendamiento, el propietario puede darle al inquilino un aviso de tres días para corregir dichas violaciones. Este aviso informa al inquilino que el cuenta con tres días para corregir la violación hecha. Si el inquilino no la corrige dentro de este plazo, entonces el propietario puede presentar una demanda de desalojo (ver Código de Cal. De Civ. Proc. § 1161 (3)).
- Aviso de tres días irrefutable para abandonar la propiedad. Este tipo de aviso se le entrega al inquilino si este ha cometido violaciones graves específicas. Este informa al inquilino que debe abandonar la unidad de alquiler dentro de los tres días posteriores a la recepción del aviso. El aviso irrefutable no le permite al inquilino la oportunidad de corregir la violación hecha. Si el inquilino no se muda dentro de estos tres días, el propietario puede ir a la corte para presentar una demanda de desalojo. El propietario puede usar este tipo de aviso solo en las siguientes situaciones:
- El inquilino ha asignado o subarrendado la unidad de alquiler en violación del contrato de arrendamiento o alquiler.
- El inquilino ha causado daños sustanciales a la propiedad.
- El inquilino ha permitido o creado una molestia en la unidad de alquiler.
- El inquilino ha estado involucrado en actividades ilegales en las instalaciones de la unidad de alquiler.
Ver Cal. Código de Civ. Proc. § 1.161 (4) .
Aviso de terminación sin causa.
Las reglas para rescindir un contrato de arrendamiento sin causa varían dependiendo de si el arrendamiento es de mes a mes o a plazo fijo.
Arrendamiento mes a mes.
Si el inquilino tiene un contrato de alquiler de mes a mes y ha vivido en la propiedad por menos de un año, el propietario debe darle al inquilino un aviso escrito de 30 días para terminar el contrato y desalojar la propiedad. Si el inquilino ha vivido en la propiedad por más de un año y el contrato va mes a mes, entonces el propietario debe darle al inquilino un aviso por escrito de 60 días para finalizar el contrato de alquiler. Ambas notificaciones deben informar al inquilino que el arrendamiento expirará al final del período de notificación y el inquilino debe desalojar la unidad de alquiler para ese momento (consulte el Código de Cal. De Civ. Proc. § § 1946 y 1946.1 ).
Arrendamiento a plazo fijo.
En los alquileres que se fijan a plazos más largos que el simple “mes a mes”, el arrendador no puede finalizar el contrato de arrendamiento sin causa hasta finalizar el plazo establecido. El arrendador no necesita notificar por escrito al inquilino para que éste desocupe la propiedad al finalizar el plazo a menos que el contrato de arrendamiento así lo especifique. Esto significa que si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento que expira a fines de diciembre y el inquilino no ha solicitado una renovación de contrato, el arrendador no necesitará notificar al inquilino para que éste se mude al finalizar diciembre a menos que los términos del contrato así lo especifiquen.
Defensa para inquilinos ante un desalojo.
Un inquilino puede decidir oponerse al desalojo, lo que aumentaría el tiempo de la demanda de desalojo. El inquilino podría tener varias defensas potenciales. Una defensa común son los errores de procedimiento que el arrendador cometió durante el desalojo, como entregar un aviso incorrectamente o no esperar lo suficiente antes de presentar la demanda de desalojo. Otra defensa que el inquilino podría usar es que el propietario no pudo mantener la unidad de alquiler, o que el propietario discriminó al inquilino de alguna manera.
Retirar al inquilino.
La única forma en que un propietario puede desalojar legalmente a un inquilino en California es acudiendo a los tribunales y ganando una demanda de desalojo o una demanda de retención ilegal. Después de ganar la demanda de desalojo, el arrendador debe ayudarse de un alguacil para realizar el desalojo. La ley de California considera ilegal que el propietario retire personalmente al inquilino de la unidad de alquiler.
Si el inquilino desalojó la unidad de alquiler y dejó atrás bienes personales o pertenencias, el propietario primero debe intentar notificarle de sus bienes abandonados y darle al menos 15 días para reclamarlos (18 días si la notificación fue enviada por correo postal al inquilino). El propietario puede cobrarle al inquilino el costo del almacenamiento. Si el inquilino no reclama los bienes, el propietario puede deshacerse de ellos al final del período de notificación (consulte el Código de Cal. De Civ. Proc. § § 1980–1991 ).
Fundamentos.
Los propietarios deben seguir cuidadosamente todas las reglas y procedimientos requeridos por la ley de California al desalojar a un inquilino. De lo contrario, el desalojo puede no ser válido. Aunque estas reglas y procedimientos pueden parecer onerosos para el arrendador, las reglas están ahí por una razón. Los desalojos a menudo son procesos muy rápidos que dan como resultado que el inquilino pierda su hogar. Las reglas ayudan a garantizar que el desalojo esté justificado y que el inquilino tenga tiempo suficiente para encontrar un nuevo lugar para vivir y no quedé desamparado.