Un intruso o invasor puede en algunas ocasiones obtener la tenencia legal de la propiedad solo ocupándola. A continuación explicaremos cómo.
Los propietarios tienen derecho a mantener a los intrusos no deseados fuera de su propiedad. Las personas lo pueden hacer mediante la instalación de vallas, mallas, cercas con rótulos señalizadores o simplemente solicitando a los invasores que se salgan de su propiedad. En caso de que se agudice la situación un propietario puede llamar a la policía, la cual en la mayoría de los casos le recordará al invasor su obligación de abandonar la propiedad, y en caso que sea necesario, procederá con un arresto.
Otro tipo de invasión a las propiedades es más permanente; los invasores usan la propiedad de otros como si fuera de ellos. Si alguien maneja atravesando su propiedad todos los días, es una clara violación a menos que usted le haya dado permiso al conductor para hacerlo o este tenga el derecho legal (easement) para usar parte de su propiedad. Un vecino que levanta una cerca de dos pies más allá de la línea divisoria de dos propiedades está invadiendo. Mismo caso si uno de sus vecinos ha estacionado su vehículo en su propiedad durante varios años.
Definición de posesión adversa o prescripción adquisitiva.
Le puede sorprender que bajo ciertas circunstancias una persona que invade su propiedad puede obtener derechos legales, yendo tan lejos como la posesión de la misma. El término legal para esta figura es posesión adversa o prescripción adquisitiva (adverse possession).
Mediante a una posesión adversa, un invasor puede obtener la posesión de algunos pies de una propiedad o de cientos de acres. Algunas veces esta persona ni siquiera necesita intentar tomar la propiedad mediante la prescripción adquisitiva. Esto puede ser resultado de un simple error. Por ejemplo, un vecino pudo haberse basado en una descripción errónea de la propiedad en las escrituras al construir una cerca.
Cómo una prescripción adquisitiva termina en los tribunales.
Dudas sobre la posesión legal de una propiedad pueden surgir en varias situaciones, como durante la venta de una casa. Por ejemplo, una compañía aseguradora puede rechazar tramitar el seguro de una propiedad que ha sido recientemente vendida porque el garaje del vecino se encuentra dentro de la propiedad que se pretende asegurar.
Si surgen dudas sobre la titularidad de una propiedad en este tipo de situaciones, y las personas involucradas no pueden llegar a algún tipo de solución, es muy probable que esto termine en los tribunales. El dueño de la propiedad puede demandar al invasor (por ejemplo el vecino cuyo garaje está dentro de su propiedad) o el intruso puede solicitar una demanda por “quiet tittle” (juicio sobre la titularidad de una propiedad) para que la corte determine quién es el dueño de lo disputado.
Requisitos legales para un reclamo de la prescripción adquisitiva.
Cuando los tribunales revisan un reclamo de prescripción adquisitiva, aplican la prueba de cuatro factores. Para que esta pueda ser clasificada como tal, la ocupación de la propiedad debe ser:
- hostil
- real (presente)
- abierta y obvia, y
- exclusiva y continua por cierto período de tiempo.
Este artículo discutiremos cada uno de estos elementos. Revise su ley estatal acerca de la prescripción adquisitiva para mayores detalles sobre las reglas estatales. Además de los requisitos legales que a continuación serán abordados, algunos estados requieren que los invasores hayan pagado los impuestos locales de la propiedad durante un período de tiempo específico.
Reclamo hostil.
La palabra hostil no significa que el invasor llegue e invada de manera violenta. En cambio los tribunales siguen una de las tres definiciones legales de hostil cuando se trata de una prescripción adquisitiva.
Ocupación simple. Esta regla (seguida por muchos estados actualmente) define hostil, como la mera ocupación de la propiedad. El intruso no debe de saber que la propiedad le pertenece a alguien más.
Conocimiento de invasión a propiedad privada. Esta regla requiere que el intruso que entra a la propiedad sepa y esté consiente que la entrada y el uso es invasión a la propiedad privada (lo que significa que no tiene derecho legal para estar en la propiedad).
Error de buena fe. Pocos estados hacen uso de esta regla, la cual requiere que el intruso por motivo de un error de buena fe y sin dolo de por medio, ocupara la propiedad por error. Por ejemplo, por causa de una escritura incorrecta.
Posesión real de la propiedad.
La segunda pauta que los tribunales toman en cuenta es si el intruso ocupa la propiedad (físicamente presente) y la trata como de si fuera suya. Esto puede establecerse documentando el esfuerzo para mantenerla y hacerle mejoras por parte de la persona que la está invadiendo.
Posesión abierta y obvia.
Abierta y obvia significa que tiene que ser obvio para cualquiera (incluyendo al propietario que intenta averiguar qué pasa) que el intruso está en la propiedad. Un ejemplo sería que una persona levante una cerca divisoria ligeramente dentro del terreno de su vecino o una entrada de concreto dos pies dentro del límite entre ambas propiedades. }
Posesión exclusiva y continua de la propiedad.
El intruso debe de ejercer la posesión de la propiedad de manera exclusiva (esto significa que no puede ejercer la posesión junto con extraños o el propietario) e ininterrumpida durante cierto periodo de tiempo. Esto significa que el intruso no puede irse de la propiedad, regresar después y tratar de que se tome en cuenta el tiempo en que no estuvo en ella como parte del periodo “continuo” de posesión. El período de tiempo varía por estado.
Como prevenir una posesión adversa.
Si usted es propietario mantenga su propiedad bien vigilada. Si sospecha que alguien tiene un posible reclamo de posesión adversa en su contra, verifique el registro de pagos de impuestos de su propiedad para ver si alguien mas los ha estado pagando. Para prevenir que un invasor obtenga derechos sobre la misma puede seguir los siguientes pasos:
- Ponga un letrero o rótulo que lea “no trespassing”, y bloquee las entradas con puertas. Esto puede disuadir a la persona que pretende entrar. Sin embargo, en muchos estados la realidad es que un anuncio o una puerta no lo protegerán de un reclamo por parte de un invasor que tomó posesión de su propiedad.
- Otorgue un permiso escrito a alguien para que use su propiedad y que quede por escrito el conocimiento de esta persona al respecto. Por ejemplo, usted le puede dar a alguien permiso para que se estacione en su propiedad, la use como atajo, la cultive o use su jardín. Esto no solo puede dejar sin efecto cualquier tipo de reclamo de posesión adversa, sino que también puede hacerlo con un reclamo de easement sobre su propiedad.
- Ofrezca rentar la propiedad a la persona que la está invadiendo.
- Llame a la policía.
- Contrate un abogado. Puede que necesite presentar una demanda para expulsar a los invasores, o puede que necesite una orden judicial para remover una estructuras que se encuentre dentro de su propiedad. Recuerde actuar antes de que el invasor haya ocupado su propiedad el tiempo suficiente para poder presentar un reclamo de posesión adversa.