Si usted consulta con alguien que haya vendido una casa, probablemente verá en ella la cara de frustración al contar cómo las supuestas ganancias fueron mermadas por gastos inesperados. No obstante los resultados no parecerán tan impactantes si usted está preparado.
De hecho, con cierta planificación anticipada, podría encontrar maneras de reducir algunos de estos costos, tal vez manejando algunas tareas usted mismo o recibiendo muchas ofertas de trabajo que compitan entre sí.
Los costos previos a la venta de la casa.
Estos son los gastos iniciales más comunes de la venta de un inmueble. Algunos son cuestión de elección, pero podrían ser inversiones importantes para asegurar que su casa se venda por la mayor cantidad posible, o, incluso, que se venda en absoluto.
- Pintura. Poner nueva pintura a su propiedad es una de las formas más rentables de “refrescar” su casa, tanto por dentro como por fuera. Si ha pintado recientemente, probablemente esté listo, aunque si sus elecciones de color fueron audaces o únicas, tal vez quiera atenuarlas con algunos más neutros que le gusten más a la gente. El personal de mantenimiento de la casa (en caso que contrate uno), puede ayudarle a decidir sobre los mejores colores a elegir. Es posible ahorrar dinero haciéndolo usted mismo. Contratar a alguien aumentará el gasto hasta en miles de dólares. Los promedios reportados oscilan a $3 dólares por pie cuadrado tanto para el interior como para exteriores.
- Limpieza de ventanas. Las ventanas limpias realmente aumentan la cantidad de luz que entra en la casa y la impresión de limpieza. Debido a que la mayoría de nosotros descuidamos la limpieza de nuestros cristales exteriores o altos, nos acostumbrados a las ventanas sucias. El hacerlas que brillen causará un impacto positivo (y tal vez inconsciente) en la percepción de los compradores de la casa. Contratar a alguien le costará entre $150 y $300 dólares, dependiendo del tamaño y la altura de la casa y de si algunas ventanas están en lugares altos o de difícil acceso. No obstante si tiene ventanas accesibles (o se siente cómodo con las alturas), puede limpiarlas usted mismo con herramientas básicas.
- Reparaciones en el hogar. ¿Qué arreglos son necesarios? (como la sustitución de ventanas rotas o alfombras manchadas) y cuáles (como remodelaciones importantes) deben dejarse en manos del comprador? Esta es una discusión separada en sí misma. Pero prácticamente no hay ninguna casa que no necesite un mantenimiento rápido para que no parezca descuidada. Usted puede facilitar y beneficiar el trabajo del inspector de casas del comprador haciéndose cargo de algunas de las reparaciones más comunes en las que se fijan los inspectores.
- Home staging. Ambientar su casa o contratar a un diseñador de interiores que le ayude a decorador, a reorganizar o incluso amueblarla después de haber sacado sus cosas, puede impresionar a los posibles compradores de gran manera. Los estudios muestran que los compradores tienden a pagar más por las casas escenificadas. Si usted celebra un contrato con un profesional de este tipo, espere pagar unos cuantos miles de dólares por sus servicios (un poco menos si sus muebles o algunos ellos son aptos para el uso). Si usted decide ahorrar dinero arreglando su propia casa y haciéndola ver lo mejor posible, hay algunas medidas fáciles pero efectivas a su alcance. Por ejemplo puede comprar toallas de felpa para el baño o flores para cuando muestre la casa, y más. Otras posibilidades incluyen cojines nuevos para el sofá, alfombras o tapetes nuevos, un bonito centro de mesa y obras de arte para remplazar las fotos familiares de la pared.
- Paisajismo. Los compradores cada vez están más interesados en el estado de su jardín. Si ya está completamente plantado, usted querrá contratar a alguien (o poner algo de sudor) para que lo rastrille, lo pode y lo “ordene”. Si el área no ha sido ajardinada, planee agregar algunas nuevas plantas verdes y otras con flores. (Por cierto, si planta en macetas, puede llevárselas cuando se mude; a menos que sean muy grandes o estén tan incorporadas a la propiedad que se consideren parte de ésta). Muchos vendedores simplemente ponen césped nuevo; pero hágale un favor a los compradores y no deje la malla de plástico en éste, en caso de que los compradores quieran remplazarlo con algo diferente o más respetuoso del medio ambiente
- Reportes de pre-inspección. Hacer que un profesional inspeccione su casa en busca de daños causados por polilla, termitas u otras plagas o cuestiones estructurales antes de ponerla en el mercado no es obligatorio ni se espera que lo haga en la mayor parte de los Estados Unidos. Los compradores normalmente esperan pagar por sus propios inspectores y de hecho podrían preferir contratar a los que conocen y en los que confían. Sin embargo, hay situaciones en las que usted podría querer que se inspeccione la casa antes de dejar entrar a los posibles compradores. Por ejemplo, si ha sido propietario durante muchos años y se pregunta si han surgido problemas “bajo el capó” que usted no conoce. Eso también le da la oportunidad de arreglar los problemas antes de que los compradores los descubran por su propia cuenta y se molesten por ello. Las inspecciones le costarán alrededor de $400 dólares o más, dependiendo del tamaño de la casa.
- Luces y calefacción mientras la casa está vacía. Si se va a mudar antes de poner su casa en el mercado, espere pagar el doble de los servicios públicos por un tiempo. Querrá dejar las luces y la calefacción encendidas en la casa en venta, o programarlas para que permanezcan encendidas durante las horas en que los potenciales compradores y sus agentes pasen por el lugar. A nadie le gusta entrar en una casa fría y oscura y buscar a tientas los interruptores de la luz. Revise sus facturas actuales para saber aproximadamente qué esperar.
- Seguro extra de propietario para el período de vacante. Compruébelo con su corredor de seguro: su seguro de vivienda podría no aplicarse cuando la casa está “vacía” (como se define en su póliza). Puede pedir una cláusula adicional para cubrir cualquier período de vacante.
Los costos posteriores a la venta de la casa.
La buena noticia es que la mayoría de sus costos al cierre serán pagados con los ingresos de la venta. La mala noticia es se tendrá que despedir de una importante cantidad de dinero.
- Las comisiones de los agentes inmobiliarios. Si decide trabajar con un agente inmobiliario en lugar de hacer la venta por su cuenta, es probable que pague la totalidad de la comisión del 5% – 6%, que se dividirá entre el agente del comprador y el suyo. Aunque trabajar con un agente no le cuesta nada por adelantado, las comisiones que pague en el cierre serán uno de sus mayores gastos.
- Otros costos de cierre o créditos al comprador de la propiedad. Podría haber acordado, dependiendo de la tradición local o de la negociación con el comprador, pagar algunos de los costos estándar asociados con el cierre del trato. Estos podrían incluir los honorarios de la compañía de custodia, la hipoteca y el avalúo de la casa, el registro y la transferencia de la propiedad, el seguro del propietario y el título de propiedad, y más. Si el mercado local de bienes raíces es lento, los compradores también pueden pedirle que pague la totalidad o una gran parte de los costos de cierre, que normalmente suman entre el 2% y el 5% del precio de venta.
- Impuestos de transferencia. Su ciudad o estado podría exigirle que pague impuestos de transferencia, como un pequeño porcentaje del precio de venta.
- Impuestos sobre la propiedad. Si su estado cobra el impuesto sobre la propiedad, y usted aún no lo ha pagado en el año corriente, se le debe cobrar una parte prorrateada de lo que el comprador eventualmente deberá.
- Garantía de la casa para el comprador. Ya sea porque el comprador lo solicita o para que se sienta seguro de la compra del inmueble, muchos vendedores compran una garantía de la casa a nombre del comprador. Este es un servicio que cubre las reparaciones de los electrodomésticos y ciertos sistemas dentro de la casa durante el primer año de propiedad. Costará alrededor de $500 dólares.
- Impuesto sobre las ganancias de capital. Si usted gana menos de $250,000 dólares por la venta de su casa (o $500,000 dólares si está casado y hacen su declaración conjuntamente), no se preocupe. No deberá nada en concepto de impuestos sobre las ganancias de capital. Pero si gana más que eso, tendrá que investigar más a fondo el asunto. Una vez que haya restado cosas como los costos de preparar la propiedad para la venta de las supuestas ganancias, puede que no deba el impuesto después de todo.
- Costos de mudanza. Pedir ayuda a sus amigos con camionetas puede ahorrarle algo de dinero, pero le llevará mucho más tiempo y pueden lastimarse. A veces vale la pena pagar por un servicio completo, donde la compañía empaca las cajas por usted, las transporta a la nueva ubicación y las desempaca en el otro extremo.