Los acuerdos de renta con opción a compra, son acuerdos de alquiler tradicionales que dan al inquilino la opción de compra de la propiedad de alquiler, en algún momento después del comienzo del contrato de renta. Este arreglo tiene beneficios financieros potenciales y otros beneficios tanto para los propietarios como para los inquilinos.
Componentes del contrato de alquiler con opción a compra (rent-to-own).
Un acuerdo de alquiler con opción a compra se compone de dos acuerdos: un acuerdo de alquiler estándar y una opción de compra, que pueden incorporarse en un solo documento o en dos documentos separados.
El contrato de arrendamiento o alquiler.
En un acuerdo de alquiler con opción a compra, el título de la casa permanece con el propietario hasta que el inquilino ejerza su opción y compre la propiedad. En otras palabras, el punto de partida de este tipo de acuerdo es un arrendamiento, no una transacción de compra de casa. El acuerdo subyacente en un acuerdo de alquiler con opción a compra es, por lo tanto, idéntico a un acuerdo de alquiler regular entre un propietario y un inquilino. Este acuerdo incluirá términos como la duración del período de alquiler, la renta a pagar, y las responsabilidades de reparación y mantenimiento de ambos.
La opción a compra.
Una opción de compra le otorga al inquilino la opción de comprar la propiedad en alquiler dentro de un período de tiempo específico a cambio de una cuota (cuota de opción), que por lo general se paga por adelantado, y/o en forma de una renta más alta que la del mercado (parte de la cual se aplica a la compra de la casa). Un inquilino que no ejerce la opción de compra no tiene derecho a un rembolso de la cuota de opción o a ningún rembolso de alquiler. Debido a que hay mucho en juego tanto para el propietario como para el inquilino, es crucial que la opción de compra cubra todos los términos y condiciones importantes, como la duración del período de opción y el precio de compra de la casa.
Obligaciones de los inquilinos y propietarios bajo un acuerdo Rent-to-Own.
A continuación se presentan algunas formas en que los contratos de arrendamiento con un componente de opción a compra varían de los arrendamientos tradicionales.
El pago de la renta y la reservación de los pagos de la renta mensual varían.
Al igual que en un contrato de arrendamiento estándar, el inquilino tiene el deber de hacer pagos puntuales y exactos del alquiler. En un acuerdo de alquiler con opción a compra, los pagos de alquiler son a menudo más altos de lo que hubieran sido si la transacción hubiera sido un contrato de alquiler regular. Esto se debe a que un porcentaje acordado del alquiler mensual se coloca usualmente en una cuenta de depósito en garantía. Es el deber del propietario apartar el porcentaje acordado del alquiler. El propietario reservará los fondos de la cuenta de depósito en garantía y rembolsará al inquilino cuando compre la casa o se aplicará este dinero al pago inicial de la casa. De esta manera, el inquilino construye capital para la casa a lo largo de la duración del contrato de arrendamiento.
El inquilino hace las reparaciones necesarias a la propiedad de alquiler.
A diferencia de un contrato de alquiler tradicional, en el cual el propietario es normalmente responsable de hacer las reparaciones, los inquilinos de alquiler con opción a compra generalmente reparan la propiedad de alquiler por su propia cuenta. Muchos propietarios e inquilinos consideran que esto es un trato justo ya que, al final si todo sale bien, el inquilino será el dueño de la casa.
El inquilino debe cumplir con sus obligaciones de arrendamiento.
Hasta que el inquilino ejerza la opción y compre la propiedad de alquiler, el inmueble es del propietario. Por lo tanto, además de hacer las reparaciones, el inquilino también debe cumplir con todos los deberes descritos en el contrato de arrendamiento. Esto significa que el inquilino no debe tener mascotas si el contrato de arrendamiento no lo permite, no debe alojar a residentes no autorizados, no debe participar en actividades criminales y no debe hacer nada más que esté prohibido en el contrato de arrendamiento. Si el inquilino viola el contrato de arrendamiento, la opción será nula y sin efecto. Es probable que el inquilino pierda tanto el depósito por la opción como el porcentaje de los pagos mensuales del alquiler, dependiendo de los términos del acuerdo de opción de compra.
El inquilino debe inspeccionar la casa y ordenar una tasación.
Aunque el inquilino nunca puede ejercer la opción de compra de la propiedad de alquiler, los inquilinos siempre deben inspeccionar las instalaciones y ordenar una evaluación antes de firmar un contrato de arrendamiento con opción de compra. He aquí el motivo:
- El precio de compra futuro de la casa se acuerda a menudo al momento de la firma del acuerdo de alquiler con opción a compra. Una avalúo asegurará que el inquilino está pagando un precio justo por la casa.
- Una inspección minuciosa puede determinar si el inquilino tendrá que hacer reparaciones importantes en el futuro. Por ejemplo restaurar techos con goteras, reparar la calefacción o el aire acondicionado o desagües obstruidos. La inspección ayudará al inquilino a tomar la decisión de si es sensato celebrar el acuerdo. En algunos estados, los propietarios que arriendan una casa con opción de compra deben revelar información importante sobre la condición de la propiedad, proporcionando protección adicional a los inquilinos que están comprando una casa bajo un acuerdo de arrendamiento con opción de compra. Revise la ley de su estado para conocer más sobre las declaraciones de bienes raíces requeridas.
¿Un acuerdo de alquiler con opción a compra es para usted?
Un acuerdo de alquiler con opción a compra correctamente elaborado puede ser una buena opción tanto para un propietario como para un inquilino.
Beneficios para el inquilino.
Un acuerdo de alquiler con opción a compra podría ser una buena opción para un inquilino que quiere ser propietario de una casa y cosechar los beneficios de ser dueño de una casa pero, debido a un mal crédito o a la falta de capital (el típico 15-20% de pago inicial requerido), no califica para una hipoteca.
Este tipo de arreglo permite a un inquilino invertir y construir capital en una casa mientras deja abierta la opción de retirarse, por ejemplo, si su situación financiera empeora, o si simplemente ya no desea vivir en o comprar la casa. Aunque puede haber consecuencias financieras serias (si el inquilino pagó una fuerte cuota de opción o ha pagado mucho dinero de alquiler con una cuenta de depósito en garantía), el inquilino no está legalmente obligado a comprar la casa bajo un contrato de alquiler con opción a compra. La decisión de renunciar a la opción de compra no resultará en un procedimiento de ejecución hipotecaria y no afectará el historial de crédito del inquilino.
Ventajas y desventajas para los propietarios.
Los propietarios también pueden beneficiarse de un acuerdo de alquiler con opción a compra. Los propietarios que quieren vender su propiedad de alquiler, pero tienen dificultades para hacerlo, pueden encontrar un comprador a través de un acuerdo de este tipo. Durante el período de opción a compra, el propietario disfruta de un inquilino fiable y a largo plazo. Además, por lo general no tiene que lidiar con los gastos y el costo de mantenimiento de la propiedad de alquiler. Además, si el inquilino no ejerce la opción, el propietario retiene la cuota de opción y los fondos reservados en el depósito en garantía. Por último, los propietarios también pueden tener varios incentivos financieros para considerar un acuerdo de alquiler con opción a compra. Por ejemplo, un propietario con un flujo de caja negativo puede encontrar ventajoso recibir una pequeña cantidad de dinero en efectivo ahora y un ingreso regular (en forma de un alquiler mensual más alto de lo normal). Asimismo, existen ventajas fiscales por este tipo de acuerdos, en comparación con el pago de una suma global por la venta de la propiedad.
Por otro lado, los acuerdos de alquiler con opción a compra también tienen algunas desventajas para los propietarios. Al ser acuerdos unilaterales, el propietario está obligado contractualmente a vender la casa al inquilino si este ejerce la opción. El inquilino, sin embargo, no está obligado contractualmente a comprar la casa. Este puede elegir si desea ejercer la opción o no. Por lo tanto, el arrendador está obligado por el contrato y no puede vender la casa a terceros durante el período de opción.